Арбитражный суд Краснодарского края 15 мая 2026 года постановил вернуть в конкурсную массу признанного банкротом застройщика «Лафер-Юг» административное здание в столице Кубани. Тремя годами ранее объект по мировому соглашению объект перешел к дольщикам, за это время они достроили здание. Теперь после нового решения суда люди остались и без имущества, и без вложенных в него средств.
История вопроса
Спорным объектом является административное здание на улице Красноармейской, 113 в Краснодаре.
Как пояснила представитель одного из дольщиков-кредиторов Ольга Мирзоян, договоры долевого участия с физическими и юридическими лицами ООО «Лафер-Юг» заключало в 2013-2016 гг. Согласно условиям соглашений, застройщик брал на себя обязательство возвести офисное здание. Когда готовность объекта составляла около 90%, застройщик вступил в процедуру банкротства.
СПРАВКА:
По данным «СПАРК-Интерфакс», ООО «Лафер-Юг» зарегистрировано в Краснодаре в 2011 году. Основной вид деятельности – управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе. Крупнейшим учредителем (64,28%) указано кипрское «Тобит Энтерпрайзес Лимитед».
Как сообщала «Деловая газета.Юг», процедура наблюдения в отношении ООО «Лафер-Юг» была введена в мае 2020 года. В феврале 2021 года общество признали банкротом, поскольку у него отсутствовали средства для восстановления платежеспособности. Конкурсным управляющим стал Феликс Юндин.
В материалах суда было указано, что банкротство инициировало ООО «Велектор». По состоянию на конец января 2021 года в реестр требований кредитов была включена задолженность предприятия на общую сумму 275 млн рублей. В то же время общий размер предъявленных в установленный законом срок, но еще не рассмотренных к должнику требований, составлял 1,98 млрд рублей. Единственным активом компании был указан недостроенный офисный центр в Краснодаре на улице Красноармейской, 113.
Как отметила Ольга Мирзоян, за период банкротства в дело от должника, его мажоритарного участника «Тобит Энтерпрайзес Лимитед» и аффилированных компаний поступали документы, которые способствовали наращиванию аффилированной задолженности. Конкурсный управляющий оспорил все сделки. Речь идет о заявлениях об установлении требований ООО «Батлс Групп» (1,3 млрд рублей), ООО «Крона» (274 млн рублей основного долга) и др.
Также суды (определение от 22.11.2022 г. по делу) установили факт недобросовестного поведения ООО «Лафер-Юг», «Тобит Энтерпрайзес Лимитед», ООО «Батлс Групп», ООО «СТ-Логан» по заключению договоров о долевом участии в строительстве по передаче помещений, ранее переданных по ДДУ ООО «Велектор».
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30 декабря 2022 года, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 февраля 2023 года, было утверждено мировое соглашение. Производство по делу о банкротстве ООО «Лафер-Юг» прекратили. Часть расчетов с дольщиками, которые в рамках процедуры банкротства заявили требования в реестр кредиторов, произвели путем передачи недостроенного административного здания в общую долевую собственность.
При этом, поскольку рыночная стоимость передаваемого объекта оценивалась на тот момент в 712 млн рублей, а размер требований, установленных в реестре кредиторов, составлял 576 млн рублей, дольщики внесли разницу в более чем 130 млн рублей. Как отмечалось в документах суда, этой суммы должно было хватить для проведения расчетов с иными кредиторами.
Правовой парадокс
После этого дольщики приступили к достройке объекта по улице Красноармейской. Завершили работы, подключили все коммуникации и заключили договоры с ресурсоснабжающими организациями.
Однако уже осенью в 2023 года «Тобит Энтрерпрайзес лимитед», контролирующее ООО «Лафер-Юг», и ряд других юрлиц в Верховном суде оспорили передачу объекта, производство по делу возобновили, а срок конкурсного производства продлили.
Рассмотрев спор по иску застройщика к дольщикам о возврате имущества Первомайским районным судом города Краснодара в удовлетворении заявления отказал, поскольку на тот момент объект уже был достроен и поставлен на кадастровый учет как завершенный. Часть имущества реализовали добросовестным приобретателям.
Последующие инстанции решение Первомайского районного суда Краснодара отменили, дело направили для рассмотрения в Арбитражный суд Краснодарского края.
По словам Ольги Мирзоян, 15 мая краевой арбитраж произвел поворот исполнения определения суда Краснодарского края от 30 декабря 2022 года об утверждении мирового соглашения и признал сделки с добросовестными приобретателями недействительными.
В порядке поворота суд постановил возвратить в конкурсную массу должника земельный участок и само здание по улице Красноармейской. Кроме того, как указано в определении, решено восстановить состав и размер денежных обязательств должника перед кредиторами в соответствии с реестром требований на дату собрания, принявшего решение о заключении мирового соглашения.
При этом суд, как указала представитель дольщика, не применил реституцию — установленный законом способ вернуть положение сторон в недействительной сделке в первоначальное состояние. Также нет понимания по компенсации дольщикам средств, выплаченные застройщику сверх ДДУ, не компенсированы и траты на достройку объекта недвижимости.
«Суд не разрешил вопрос о применении реституции по делу, не решил вопрос о денежных средствах, которые дольщики второй раз оплатили за свое имущество порядка 712 млн рублей, из которых порядка 160 млн сверх сумм, оплаченных ими на начало строительства», — пояснила Ольга Мирзоян.
По ее мнению, эта ситуация напоминает «схему Долиной», когда продавец недвижимости, ставший жертвой мошенников, через суд признает сделку недействительной и возвращает себе квартиру.
Ольга Мирзоян добавила, что кредиторы планируют обжаловать вынесенное определение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
