В 2021 году из-за прекращения моратория на возбуждение дел о банкротстве для организаций и предпринимателей эксперты прогнозируют рост рынка проблемных активов, а вслед за ним — продаж имущества должников на торгах.
Определенные риски существуют и для российского банковского сектора. Как отмечает директор Южного филиала Российского аукционного дома (РАД) Евгения Кудина, главный из них — комбинация двух факторов. Первый — сильное падение доходов заемщиков, которое не позволит обслуживать кредиты. Данный фактор послужит дополнительным импульсом для вывода на рынок проблемных активов. Второй — дальнейшее снижение ключевой ставки, которое сократит разницу в процентах по депозитам и кредитам. Если такая комбинация сработает, то стоит ожидать масштабной волны закрытия банков.
С учетом непростой ситуации в экономике в связи с пандемией некоторое увеличение объема проблемного залогового кредитного портфеля физических лиц прогнозируют в финансовых организациях. Как пояснил корреспонденту «ДГ. Юг» представитель одного из крупных российских банков, попросивший не указывать его данные, в Краснодарском крае банк проводит продажи залогового имущества по мере выхода клиента на длительную просрочку и по факту возбуждения исполнительного производства. Причина проведения торгов одна — неисполнение обязательств по кредитному договору. Причем на торгах реализуется как движимое, так и недвижимое имущество.
Методом понижения цены
«Ситуации бывают совершенно разные. Активы с хорошей локацией и адекватной начальной ценой привлекают на торги десятки участников, а лоты продаются по рыночной цене и выше, — пояснила Евгения Кудина. — Одной из самых резонансных продаж в октябре 2019 года стали 135 квартир в элитном ЖК Rose Del Mare в Сочи. Лоты ушли за 1,05 млрд рублей с превышением на 42 % от начальной цены. В продаже было 12 лотов, и на каждый было подано от 1 до 17 заявок».
Есть, напротив, объекты в удаленных от развитой инфраструктуры муниципалитетах. Там имущество чаще реализуется на торгах методом понижения цены. Например, посредством публичного предложения. Возможность приобрести лот по минимальной цене привлекает на торги максимальное количество участников. Но победителем всегда становится тот, кто предложит наивысшую цену. Собеседница «ДГ. Юг» привела в пример реализованный в феврале этого года спа-центр «Олимп» в Курганинске. Объект с высокими качественными характеристиками оказался невостребованным из-за неудачной локации. Данный лот продавался на торгах с понижением цены, где начальная цена была 50,7 млн рублей, а минимальная — 5 млн рублей. В итоге объект удалось продать ниже начальной цены, но за сумму, в несколько раз превышающую минимальную стоимость, — за 23,3 млн рублей. Всего же за последние два года Южным филиалом АО «РАД» на торгах было реализовано имущество в Краснодарском крае на общую сумму более 3,2 млрд рублей.
Самые лакомые активы
Имущество должников на торгах по банкротству или торгах Федеральной службы судебных приставов покупатели приобретают либо самостоятельно, через регистрацию на электронной товарной площадке (ЭТП), либо через профессионального брокера.
«Мы продаем имущество на торгах по разным направлениям: в рамках процедуры банкротства, приватизации, также занимаемся реализацией непрофильного имущества компаний с госучастием, финансово-кредитных организаций и частных собственников. Торги проходят на ЭТП РАД, — рассказала Евгения Кудина. — Продаются все виды жилой и коммерческой недвижимости, земельные участки, транспортные средства, оборудование, драгметаллы, предметы искусства, а также пакеты акций предприятий и права (требования) по кредитам. Совсем недавно на нашей площадке был со значительным превышением реализован нашумевший памятник Аленушке».
По словам директора Южного филиала РАД, самыми востребованными сегментами в Краснодарском крае является жилая недвижимость на побережье и коммерческие объекты в Краснодаре, Сочи и других крупных городах региона. Так, один из самых привлекательных объектов Краснодарского края на сегодняшний день — курортный комплекс «Стивилон» в Геленджике. Это земельный массив из 16 гектаров и 17 трехэтажных коттеджей на берегу Черного моря с минимальной ценой 850 млн рублей.
Также большим спросом пользуется грузовая техника. Кроме того, для реализации непрофильных активов аукционный дом часто привлекают крупные госкомпании и финансово-кредитные организации, поскольку, согласно их внутренним уставам, они обязаны продавать непрофильное имущество на открытых торгах.
«Залоговое имущество мы продаем по двум направлением. Во-первых, по внесудебной процедуре, с согласия банка на реализацию актива. Вырученные с продажи имущества средства банк получает в счет погашения задолженности, — пояснила Евгения Кудина. — Во-вторых, в рамках процедуры банкротства должника».
Побеждает тот, кто ставит последним
Для участия в торгах по банкротству потенциальные покупатели подбирают интересующий лот, оставляют соответствующую заявку на электронной площадке и вносят задаток. К торгам допускаются физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели.
«Всем нашим клиентам мы подробно рассказываем обо всех этих этапах и при необходимости сопровождаем на каждом из них, — прокомментировала Евгения Кудина. — Также для участия в электронных торгах необходимо оформить электронную подпись».
Технически процедура проведения торгов происходит следующим образом. В начале аукциона необходимо зайти на площадку — в карточку лота. Участники могут делать свои ставки в соответствии с шагом на повышение. Победителем же становится тот, чья ставка окажется последней и продержится более 30 минут.
Ситуация в экономике по-прежнему оставляет желать лучшего. Как считает Евгения Кудина, количество проблемных активов на рынке в течение года будет расти.