Прошлый нестандартный год показал разные тенденции. Например, в Краснодарском крае существенно выросла стоимость квадратного метра жилья. Во-первых, из-за высокого спроса, во-вторых, из-за льготной ипотеки. И даже когда срок реализации данной льготы подходил к концу, на рынке не было снижения. Что же будет со стоимостью квадратного метра в Краснодаре и крае после продления программы льготного ипотечного кредитования, разбиралась «ДГ. Юг».
По итогам прошлого года Краснодарский край попал в число регионов с наиболее сильно подорожавшей недвижимостью. Если прошлым летом квадратный метр квартиры в новостройке в столице Кубани стоил в среднем 54 тыс. рублей, то к началу июля он подорожал до 95 тыс. рублей. Цены на «вторичку» тоже не стояли на месте. Средняя цена квадратного метра прошлым летом составляла порядка 58 тыс. рублей, сегодня она превысила 82 тыс. рублей.
К сожалению, предпосылок для снижения цен на кубанскую недвижимость нет. Не стоит и надеяться, что цены стабилизируются на достигнутом уровне. Так, например, в «Абсолют Банке» прогнозируют, что до конца года стоимость квартиры на Кубани вырастет еще на 5–10 %.
Причинами такого роста эксперты считают повышенный интерес к Краснодарскому краю и усиленную миграцию из других регионов страны.
«Сегодня заинтересованы в покупке недвижимости в Краснодарском крае жители Москвы, Сибири, Урала, Дальнего Востока и так далее — повышается спрос и, соответственно, растет цена. Причем часть граждан покупает квартиры под инвестиции для сдачи в аренду, перепродажи, временного проживания в сезон. Так, в процентном соотношении доля инвесторов внутри страны выросла на 40 % по сравнению с прошлым годом. На стоимость жилья также влияет удорожание стройматериалов. Больше всего в цене растет металл – одна из основных составляющих строительных конструкций. В 2020 году он подорожал более чем на 100%. По нашим прогнозам стоимость квартир будет расти, насколько предугадать сложно. Но, наверняка, недвижимость в Краснодарском крае окупится сполна», — уточняет Ксения Рысенко, директор департамента аналитики строительной компании «Неометрия».
Александр Пышной, руководитель департамента розничного бизнеса КБ «Кубань Кредит» ООО, в качестве основной причины подорожания стоимости квадратного метра жилья называет рост стоимости строительных материалов и внесенные в закон № 214-ФЗ поправки, а вот программу льготной ипотеки и вызванный ею ажиотаж на покупку недвижимости относит лишь к косвенным факторам.
«Во многом подорожание вызвано увеличением стоимости стройматериалов и услуг, вводом проектного финансирования и схемы работы со счетами эскроу. Также следует учесть, что Краснодарский край и Ростов-на-Дону в последние годы наиболее привлекательные регионы для переезда жителей из других субъектов РФ. Это вызывает большой спрос на недвижимость, который в свою очередь отражается на росте стоимости жилья. Кто-то, кстати, использует эту ситуацию для инвестирования в квадратные метры: квартиры, купленные несколько лет назад, сегодня значительно подорожали», — рассказал Александр Пышной.
Наталья Синельникова, ипотечный брокер «ЧФК-Недвижимость», напротив, считает главным драйвером роста стоимости квадратного метра именно льготную ипотеку, но дальнейшего роста цены не прогнозирует.
«Льготная ипотека привела к тому, что цены на новостройки невероятно взлетели, в том числе и в Краснодарском крае. Мой прогноз — продление программы льготной ипотеки в 2021 году сейчас уже не будет иметь такого эффекта, как в ноябре 2020 года, так как изменятся параметры льготных кредитов: будет увеличена ставка и снижена максимальная сумма кредита. Как пример, при нынешних ценах на недвижимость в Краснодаре максимальная сумма кредита в 3 млн рублей — это только подспорье для тех, кто будет покупать небольшие объекты или уже имеет значительную сумму для покупки. В целом на общий объем сделок такого влияния не будет», — пояснила эксперт.
Но, даже несмотря на столь существенный рост стоимости, спрос не падает. Это видно, в том числе, и по растущему количеству ипотечных сделок. Например, Банк ВТБ (ПАО) нарастил ипотечный портфель до 47,8 млрд рублей по Краснодарскому краю и Республике Адыгея, рост сначала года составил порядка 7 %. В рамках льготной ипотеки в ВТБ выдано 12,4 млрд рублей. Регион входит в топ-3 по объемам выдачи. Абсолют Банк в Краснодаре выдал 1,3 млрд рублей в качестве ипотечного займа, что фактически в два раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. У КБ «Кубань Кредит» ООО ипотечный портфель на 1 июня 2021 года составил порядка 14 млрд рублей. Темп роста в сравнении с аналогичным периодом прошлого года — 116 %.
«Конкуренцию местным покупателям всегда составляют иногородние. Краснодар входит в топ-3 самых популярных городов РФ для переезда. Наши главные преимущества — благоприятный климат, хорошая экология. Поэтому высок процент удаленных сделок с покупателями из других регионов. Теперь ипотечные сделки можно проводить без привязки к локации банка, и расстояния никак не сказываются ни на скорости проведения сделки, ни на ее стоимости. У нас нет дополнительных комиссий за «межгород», — рассказал Сергей Яценко, руководитель АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) в Краснодаре.
Сохранение спроса прогнозируют в ВТБ. Трансформация льготной ипотеки после 1 июля изменит ее долю на рынке, но при этом по-прежнему сохранится доступность программы для массового потребителя, который в этой поддержке нуждается.
«Строительной отрасли в регионе крайне важна определенность для прогнозирования спроса на новое строительство. Поэтому мы уверены, что сохранение программы в модернизированном виде позитивно отразится на объеме запуска новых проектов и вводе жилья», — прокомментировал Сергей Кадакин, управляющий ВТБ в Краснодарском крае и Республике Адыгея.
По данным «Абсолют Банка», по сравнению с прошлым годом изменилась доля сделок на первичном и вторичном рынке. Если летом 2020 года «первичка» из-за госпрограммы била рекорды и достигала 73%, то в первом полугодии 2021 года ее доля упала до 34%. Главная причина — опять же рост стоимости квадратного метра.
«Продление льготной госпрограммы на новых условиях не изменит это соотношение. Во-первых, разница между субсидированной ставкой и ставкой по стандартным программам не так велика, чтобы покупатель, нацеленный на «вторичку», отказался от нее. Во-вторых, максимальная сумма кредита по льготной ипотеке снизилась с 6 млн рублей до 3 млн. И часть потенциальных покупателей новостроек просто «не впишется» в нее», — уточняют в банке.
Кроме того, все эксперты едины в том, что сейчас просто интерес сместится от общедоступной ипотеки к семейной, по которой правительство сформулировало более привлекательные условия.
«Что касается «Абсолют Банка» в Краснодаре, то мы и до перезапуска отмечали увеличение спроса на семейную ипотеку. Если в 2020 году доля сделок по ней составляла 9 % от общего числа, то в первой половине 2021-го она достигла 13 %. «Абсолют Банк» технически начал прием и одобрение заявок по обновленной программе «Семейная ипотека» с 24 июня, а официально заявил о приеме с 25 июня. Теперь ее могут оформить семьи даже с одним ребенком, а не двумя или более, как было раньше. Главное, чтобы первенец родился после 1 января 2018 года. Важно и то, что по новым условиям мы можем выдать ее и на жилье, которое приобретается в новостройке по договору переуступки у физического лица. В Краснодаре и в других южных городах очень распространена ситуация, когда у застройщика еще на стадии котлована выкупают квартиры посредники и потом реализуют их по договору переуступки. Раньше это сразу ставило крест на возможности использования семейной ипотеки. Сейчас у заемщиков зеленый свет», — рассказал Сергей Яценко.
О росте сделок по семейной ипотеке говорит и Наталья Синельникова.
«Этот продукт ввели еще в 2019 году для семей, где с 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок. Сейчас в эту программу планируется внести послабления: такая льготная ипотека будет доступна для семей, где в эти же сроки родился один ребенок. Отмечу, что подписанных постановлений о внесении изменений в обе программы пока еще нет, но с 25 июня банк ДОМ.РФ (АО) уже начал принимать заявки по семейной ипотеке по новым условиям», — уточнила ипотечный брокер ООО «ЧФК-Недвижимость».
Кстати, ВТБ с 24 июня одним из первых банков начал принимать заявки на оформление ипотеки по новым требованиям (с одним ребенком). И уже есть первые выдачи.
«На наш взгляд, вектор популярности будет развернут в сторону семейной ипотеки, где условия стали более привлекательными для заемщиков. Важно, что по программе «Семейная ипотека» можно не только приобрести в кредит новое жилье, но и рефинансировать уже выданный по более высокой ставке ипотечный кредит любого банка. Уверен, что благодаря этому еще больше семей смогут приобрести собственное жилье на льготных условиях и, что немаловажно, снизить свою финансовую нагрузку», — комментирует Сергей Кадакин, управляющий ВТБ в Краснодарском крае и Республике Адыгея.
«Сейчас эксперты не прогнозируют столь стремительного и существенного роста стоимости, но подчеркивают, что рынок всегда диктует свои условия, которые могут нарушить любой прогноз, поэтому, если у потребителя есть возможность и потребность приобрести жилье в ипотеку, решение лучше не откладывать. Ведь существующие сегодня механизмы сделали этот кредитный инструмент доступным фактически каждому», — резюмировал Александр Пышной, руководитель департамента розничного бизнеса Банка «Кубань Кредит».