Главными рисками связанными с недвижимостью на вторичном рынке являются обстоятельства, связанные с историей этой недвижимости. Первичная, только что сданная недвижимость тем и удобна, что покупается у застройщика, а не у предыдущего владельца. Однако, учитывая, что в последнее время новостройки в большинстве своём не отличаются высоким качеством, спрос на вторичном рынке недвижимости не снижается.
В первую очередь, при покупке вторичной недвижимости всегда нужно проверять покупаемую недвижимость на предмет обременений (залога, ипотеки, ареста). Сделать это можно, заказав справку с Единого государственного реестра недвижимости.
Эта же самая справка даст вам ценнейшую информацию о истории владельцев квартиры или дома, её необходимо внимательно изучить. Если владельцы за последние 3-4 года менялись достаточно часто – это повод насторожиться, поскольку это может свидетельствовать либо о том, что недвижимость проблемная (например, буйные соседи или засилье насекомых), либо о том, что с этой квартирой совершались мошеннические действия.
Именно с квартирным мошенничеством связан еще один серьезный риск — вероятность оспаривания сделки купли-продажи квартиры. В силу статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недвижимость продана вам мошенником, который незаконно присвоил себе право на эту квартиру, то лицо, у которого квартира была «украдена», имеет право истребовать квартиру обратно, хотя вы и являетесь добросовестным приобретателем.
Кроме того, оспорить сделку купли-продажи квартиры может, например, супруг продавца, без согласия которого была совершена сделка. Чтобы избежать этого, необходимо проверять паспорт продавца на предмет наличия в нем штампов о браке, а также напрямую спрашивать у продавца о наличии супруга.
При этом, даже если продавец разведен, это также может создать проблемы. Обязательно запросите у продавца судебное решение о разделе собственности, чтобы убедиться, что он полноправный владелец недвижимости
Схожая ситуация может возникнуть, если в собственниках квартиры значится несовершеннолетний, потому как, если на заключение договора купли-продажи квартиры не будет дано согласие органов опеки, эти же органы могут впоследствии оспорить сделку.
Ещё один риск связан с возможным наличием на объекте незаконных перепланировок. Внимательно изучайте техпаспорт, сравнивайте план квартиры, квадратуру с действительным состоянием и выпиской из ЕГРН. Если имеются различия – выясняйте, узаконены ли изменения, если нет – необходимо, чтобы продавец сделал это перед продажей.
Если покупаете не квартиру, а дом, то необходимо проверить разрешение на строительство, поскольку если его нет и оно оформлено с нарушениями, есть риск того, что дом признают самовольной постройкой и снесут. Или, в лучшем случае, вам придется пройти через нелегкий процесс узаконивания постройки.
Оформление договора купли-продажи вторичной недвижимости
При составлении договора важно максимально точно прописать спецификацию объекта, а именно, его адрес, кадастровый номер, технические характеристики (количество комнат, квадратура). Также необходимо проверить правильность паспортных данных продавца в договоре.
Кроме того, чрезвычайно важен момент передачи недвижимого имущества и денег за его покупку. Обыкновенно, это оформляется актом приёма-передачи, однако и сам договор может быть документом передачи, если в нем это указано. Однако, лучше, если передача денег и права собственности на недвижимость оформлены отдельным документом.
В качестве вариантов передачи денег обыкновенно используются банковский перевод, передача наличных через банковскую ячейку, либо наличными из рук в руки. Последний вариант, конечно же, является наименее безопасным и всегда специалисты советуют воспользоваться переводом или ячейкой. Это затратнее, но надёжнее. В целом, грамотное оформление момента передачи денег и объекта недвижимости позволит избежать множества различных споров.
После оплаты необходимо подавать в Росреестр договор купли-продажи, правоустанавливающие документы, а также иные необходимые документы (как, например, согласие супруга) и ждать регистрации. С недавнего времени нотариус может подать документы на регистрацию квартиры за вас и продавца.
В заключение необходимо сказать, что универсальной рекомендацией при покупке квартиры является совет обратиться к грамотному нотариусу. Именно нотариус проверит все вышеперечисленные подводные камни, удостоверит действительную волю сторон и грамотно оформит все необходимые документы.
