Эксперты в конце лета впервые за год зафиксировали уменьшение стоимости жилья в России. Коррекция в сторону снижения наблюдалась и на рынке первичного жилья в Краснодаре, рассказал генеральный директор консалтинговой компании MACON Ильи Володько.
В первом полугодии 2021 года в Краснодаре квартиры в новостройках подорожали на 53% и на конец июня в среднем составили 103 тыс. рублей за квадратный метр. При этом стоимость жилья в Черемушках увеличилась на 81%, до 154,8 тыс. рублей за квадратный метр, а квартиры в районе улицы Школьной подорожали на 74%, до 195,7 тыс. рублей за квадратный метр
«В течение июля-августа многие застройщики, у которых уровень цен был наиболее высокий, начали проводить различные акции по снижению стоимости квадратного метра: на 5 тыс. рублей, 10 тыс. рублей, даже на 40 тыс. рублей — был и такой пример. Если мы подведем итоги, то, по моим ощущениям, увидим снижение средней стоимости сделок в 5-7%», — сказал Илья Володько.
По его мнению, такая динамика связана с тем, что изначально рост цен на квадратный метр в Краснодаре в абсолютных и относительных значениях был существенно выше, чем в других российских городах.
Начальник отдела продаж агентства недвижимости «Аякс» Кирилл Леусенко также отмечает, что на первичном рынке краевой столицы наблюдалось снижение стоимости жилья. «Застройщики делают дисконты с помощью акций, тем самым привлекают покупателей недвижимости. Однако самый главный фактор заключается в уменьшении спроса, что является традиционным для августа, но также частично связан и с завышенными ценами некоторых застройщиков Краснодара», — отметил эксперт.
По его словам, спрос на первичный рынок значительно снизился в связи с изменением условий действия льготной субсидируемой ипотеки. Часть покупателей ушли на вторичный рынок, так как он сейчас пока еще выгоднее цен застройщиков, отмечает Кирилл Леусенко.
С тем, что в июле-августе снизился спрос на первичный рынок, согласен и Илья Володько. По его мнению, сейчас вряд ли можно говорить о том, что спрос упал чрезмерно критически, но тенденция к сокращению таких сделок все-таки есть.
«Безусловно, спрос на первичное жилье несколько снизился. Именно поэтому в июле мы видели значительное число маркетинговых акций у застройщиков, так как изменились условия льготной ипотеки, а при сегодняшних ценах фактически мы называем это отменой. Так как сумма ипотечного кредита меньше 4 млн рублей за объект недвижимости в условиях первоначального взноса, у нас в Краснодарском крае в текущих ценах не позволяет обеспечить сильно большой выбор такого предложения и, безусловно, это повлияло на рынок и спрос снизился», — высказал мнение эксперт.
Он уточнил, что по состоянию на 1 июля средняя цена за квадратный метр в новостройке в Краснодаре составляла порядка 100 тыс. рублей, а на вторичном рынке – около 70 тыс. рублей. «Цена существенно отличается и здесь как раз тот фактор, что на вторичном рынке поддержки льготной ипотеки по сути не было. Разница между первичным и вторичным рынком 30% это, конечно, ненормальная разница. Собственно говоря, это еще один аргумент в пользу того, что цены на первичном рынке могут еще снижаться и подходить к более справедливым значениям рынка», — сказал Илья Володько.
Как отмечает начальник отдела продаж АН «Аякс» Кирилл Леусенко, сегодня в Краснодаре ценовой диапазон на первичном рынке достаточно широк. «Если стоимость за квадратный метр в трехкомнатных квартирах составляет 90-100 тыс. рублей, то однокомнатные квартиры и студии можно приобрести за 120-140 тыс. рублей за квадратный метр. За среднюю стоимость новостройки мы принимаем цифру 110-120 тыс. рублей за квадратный метр. На вторичном рынке средняя цена за квадратный метр — от 100 тыс. рублей, в зависимости от района, качества строительства дома и ремонта», — говорит он.
По мнению Ильи Володько, в перспективе средневзвешенная цена на квадратный метр жилья в новостройках Краснодара будет корректироваться и приближаться к более справедливым значениям рынка.
«На 1 июля средневзвешенная цена на квадратный метр в новостройке Краснодара была зафиксирована в размере 100 тыс. рублей. На мой взгляд, это достаточно высокая цена. Думаю, этот показатель в целом подкорректируется. Если мы возьмем это полугодие, то показатель может сократиться до 87-88 тыс. рублей за квадратный метр. То есть это может быть падение на 10-12% от временных пиковых значений. Но опять же, если мы будем в целом рассуждать о годовом росте цен, то даже после 10% падения, все равно цены в городе на существенную величину за последний год выросли, и они будут достаточно высокими. Поэтому в этом году коррекция у нас средневзвешенная может составить 88 тыс. рублей за метр квадратный. В дальнейшем, я думаю, эта цена точно зафиксируется на год – полтора года», — поделился мнением эксперт.
Как считает Кирилл Леутов, в долгосрочной перспективе (один-два года) снижения цен на жилье в Краснодаре ожидать не стоит. «Первичный рынок будет дорожать, возможно, темпами 10-15% годовых, вторичный рынок будет идти наверх, пока не стабилизируется ситуация с первичным рынком. Из основных факторов, которые влияют на стоимость жилья, можно выделить себестоимость строительства, уменьшение количества земельных участков для многоквартирного строительства. Также из-за нововведения в долевом строительстве — эскроу-счета и, самое главное, миграционный поток в Краснодар из всех регионов страны», — отметил он.
С 2019 года застройщики перестали строить недвижимость за счет денег покупателей-дольщиков, так как начали использовать эскроу, поэтому существенной корректировки цен не ожидается, заключил эксперт.