По состоянию на апрель 2022 года земли сельхозназначения составляют более четверти от всех выставленных на продажу участков в Краснодарском крае, в том числе для садовых некоммерческих товариществ и дачных некоммерческих партнерств.
Так, на сайте «Авито Недвижимость» доступно несколько тысяч объектов как от частных продавцов, так и от агентств. За год количество таких объявлений увеличилось на 5%.
Сколько стоят сотки и гектары
«Стоимость участков сельхозназначения в Краснодарском крае варьируется в зависимости от местоположения. Но средние цены за год выросли вдвое — до 216 тыс. рублей за сотку, — прокомментировали «ДГ. Юг» представители «Авито Недвижимости». — Вероятнее всего, это связано с предложением на рынке новых дорогостоящих объектов. К примеру, сотка земли возле Сочи обойдется покупателю более чем в 980 тыс. рублей, в Геленджике — в среднем в 667 тыс. рублей, а в Анапе — менее 187 тыс. рублей. Кроме того, рост цен в целом по региону продолжается не первый год: плодородные земли юга привлекают предпринимателей. Особенно с учетом поддержки, которую государство оказывает агропромышленному комплексу».
Тем временем в отдалении от туристических городов доступны и участки площадью несколько гектаров, пригодные для занятия сельскохозяйственной деятельностью, по цене 5–10 тыс. рублей за сотку. Аренда участков сельхозназначения в Краснодарском крае, по данным «Авито Недвижимости», обходится в среднем в 189 рублей за сотку (10 тыс. рублей за объект), что на 90% выше, чем год назад.
По сравнению с апрелем 2021 года и объем предложения в этой категории, и спрос выросли почти на 60%. Доля земель сельхозназначения в объеме предлагаемых к аренде участков в регионе за год увеличилась с 32 до 40%.
При этом на них приходится половина от всех запросов пользователей. В свою очередь, по данным компании Macon, средневзвешенная цена экспонируемых на конец 2021 года земель сельскохозяйственного назначения в Краснодарском крае достигла 369,6 тыс. рублей за гектар. Средняя ставка аренды составила 51,7 тыс. рублей за гектар в год. Самые дорогие участки на локальном рынке — это виноградники. Это обусловлено динамичным развитием виноделия в регионе. Но сегодня такие участки продаются только в Темрюкском районе. Их средняя цена — около 424,7 тыс. рублей за гектар. На втором месте по дороговизне находятся пашни: средняя стоимость продаваемых в настоящий момент участков данного типа в крае составляет 384,7 тыс. рублей за гектар. Меньше всего ценятся земли, которые не используются и заросли сорняками, — в среднем 351,4 тыс. рублей за гектар.
Наиболее дорогостоящие предложения по продаже, по данным Macon, в Курганинском районе. Средняя цена продажи здесь — 468,6 тыс. рублей за гектар. Сравнительно высокими средневзвешенными ценами отличаются Северский, Белореченский, Динской, Кореновский, Темрюкский и Крымский районы. Самые доступные предложения на рынке — в Лабинском и Ейском районах: стоимость продажи земли в них не превышает 200 тыс. рублей за гектар.
Минимальная стоимость объясняется низкой предпринимательской активностью в данных муниципалитетах, малой численностью населения и удалением от крупных транспортных узлов. Самая высокая средне взвешенная ставка аренды отмечена в Кавказском районе — 240,0 тыс. рублей за гектар в год. Самое низкое значение показателя характерно для Апшеронского района — 3,0 тыс. рублей за гектар в год.
Тип участка имеет значение
Сложная геополитическая обстановка, прогнозы мирового продовольственного кризиса привели к росту потребности в производстве местной сельскохозяйственной продукции, считают эксперты, опрошенные «ДГ. Юг». В свою очередь это вызвало повышенный спрос на сельскохозяйственные земли и предприятия по переработке сельхозпродукции. Как отмечает представитель ЖИЦ «Каян» Александр Шамрай, стоимость сельскохозяйственного земельного участка больше зависит от возможного его использования (пастбища, посевная земля, сады, виноградники). Чаще всего назначение земли определяется ее расположением в крае и рельефом местности. На побережье земля используется в основном под виноградники, в северных районах — как посевные участки. Назначение земли влияет на ее стоимость. Количество земельных участков, возможных для разведения виноградников, возделывания садов, выращивания риса, ограничено, что влияет на ее стоимость. Она выше, чем на другие виды земель.
Впрочем, как отмечают специалисты консалтинговой компании Macon, самым распространенным типом использования земельных участков, находившихся в продаже на конец 2021 года, практически на всей территории края являются пашни. Наибольшее число участков данной категории в экспозиции отмечено в Анапе и Темрюкском районе. Виноградники, находившиеся в декабре прошлого года в продаже, распространены по большей части в винодельных зонах Краснодарского края: это Анапа, Темрюкский и Крымский районы. Среди занятых сельскохозяйственными культурами лотов большая часть предлагается к продаже с насаждениями на всей территории (285 единиц площадью 3,3 тыс. га) либо на большей ее части (121 единица площадью 2,1 тыс. га). Только 67 лотов на рынке предлагается с присутствием насаждений на меньшей части участка. Однако суммарная площадь таких участков достигает 4,4 тыс. га, что составляет почти половину от общего объема насаждений. В лотах, где насаждения представлены на всей или большей части территории, превалируют участки с одним типом использования (в основном это пашни). Среди лотов, где насаждения представлены на меньшей части территории наибольшая площадь занята участками со смешанным типом использования. Также в данной категории сравнительно широко представлены виноградники. По данным компании Macon, экспонируемые на исследуемом рынке земельные участки в основном предлагаются как передача права собственности — на долю таких лотов приходится около 94% рынка, или 12,1 тыс. га. Вторым вариантом сделки является передача права аренды — данные предложения аккумулируют почти 0,7 тыс. га, или 5 % рынка. В остальных лотах отмечен смешанный характер прав на землю, когда одна часть земельных участков находится в собственности, а другая — в аренде.
Наибольшая часть (58 %) сельскохозяйственных земель принадлежит частным физическим лицам, а самым распространенным типом владения является общая долевая собственность, отмечают в компании Macon. Также распространены такие типы частных владельцев, как крестьянско-фермерские хозяйства и ИП, которые занимаются производством сельхозпродукции Кроме того, в последние годы среди собственников сельхозземель наблюдается увеличение распространенности такой формы хозяйствования, как индивидуальные предприниматели, не образовавшие крестьянского (фермерского) хозяйства: их доля увеличилась за последние два года на 1%, в абсолютных показателях — на 18 тыс. га. Несмотря на это, на протяжении последних двух лет прослеживалось устойчивое общее снижение долей частных собственников, а также муниципальной и государственной собственности на сельскохозяйственную землю в пользу юридических лиц. Объем земельных участков в их владении за 2019–2020 годы вырос на 62 тыс. га, а доля увеличилась на 2%, отмечают специалисты Macon.
Прирост произошел в основном за счет крупных компаний и агрохолдингов, которые в последние годы стабильно наращивали свои активы. Все это приведет к увеличению стоимости земельных участков до конца года в среднем на 20%, считает Александр Шамрай (ЖИЦ «Каян»). Большинство участков сельскохозяйственного назначения, которые предлагаются на рынке сегодня (около 59%), свободно от любых строений, что обусловлено характером их возможного использования, констатируют в Macon. Вместе с тем на территории некоторых объектов все же расположены отдельные строения, которые имеют сельскохозяйственное назначение (теплицы, хозяйственные постройки, ангары). На некоторых участках присутствует также туристическая инфраструктура: гостевые дома, предприятия общественного питания и другие объекты. Важной характеристикой предложения является наличие инженерных коммуникаций. Большинство участков, предлагаемых на локальном рынке, обеспечены водоснабжением. Более двух третей участков имеют коммуникации электроснабжения, но отличаются низким уровнем газификации: газ проведен только на 39% территорий.
Земли меньше — стоимость выше
В целом земли сельскохозяйственного назначения составляют порядка 62 % всего земельного фонда Краснодарского края и занимают площадь 4,7 млн га. Но, как отмечают специалисты Macon, в последние три года наблюдается устойчивый тренд к сокращению их площади, что и становится драйвером роста цен на гектары. В начале года объем земель сельхозназначения в свободной продаже составил около 13,3 тыс. га, а число лотов достигло 922 единиц. Ключевыми зонами концентрации свободных сельскохозяйственных земель являются Славянский район и городской округ Анапа.
Пашнями занято порядка 274 лотов, или 3,4 тыс. га. Также довольно широко распространены виноградники и плодовые деревья. В меньшем объеме представлены земли с неплодовыми деревьями, пастбищами и кустарниками, единичные участки продаются под размещение теплиц или сенокос.
Положительная динамика стоимости на сельскохозяйственную землю сделала отрасль привлекательной для инвестиций. Это увеличило активность в отношении сделок с готовым растениеводческим бизнесом и землей сельскохозяйственного назначения. Многие крупные землевладельцы стремились увеличить свои активы. Интерес к покупке таких активов стали проявлять не только крупные сельскохозяйственные холдинги, но и непрофильные институциональные инвесторы.
По мнению представителей компании Macon, привлекательность сегмента для инвестиций обусловлена прежде всего увеличением доходности растениеводства и высокими средними показателями урожайности в последние годы. Рост цен на землю был стимулирован не только активностью инвесторов, но и определенным дефицитом больших хороших участков.
Острая нехватка предложения явно проявляется в сегменте лотов площадью от 100 га. Это способствует постепенному формированию рынка продавца. Однако рынок сельхозземель в Краснодарском крае является очень закрытым. Многие сделки, даже с участием известных агрохолдингов, не афишируются. Отследить реальный объем продаж сельскохозяйственной земли практически невозможно.