В условиях замедления рынка недвижимости девелоперы Краснодарского края начинают более внимательно и осторожно подходить к этапности ввода своих проектов. Этим, в частности, обусловлено заметное сокращение объемов сдачи жилья в 2026 г., сообщили «Ведомостям Юг» участники рынка.
Отрасль перешла на осторожную модель
Как отметила вице-президент по продажам СИК «Девелопмент-Юг» Светлана Воеводина, при невысокой распроданности застройщики могут корректировать сроки ввода объектов, смещая их на более поздний период, насколько это позволяют делать параметры проектных деклараций. В зависимости от проекта срок переноса может составлять от месяца и более. Это позволяет дополнительно растянуть период реализации квартиры и выровнять темпы строительства с динамикой спроса.
«Снижение объемов ввода в определенной степени является и следствием адаптации застройщиков к сложившейся ситуации. На рынок одновременно давят высокая стоимость проектного финансирования, осторожный спрос и накопленный объем предложения. В Краснодаре к апрелю 2026 г. в продаже находилось 40 700 лотов эконом- и комфорт-класса – это один из крупнейших объемов среди российских мегаполисов», – прокомментировала Воеводина.
Большинство девелоперов сейчас переходят к более взвешенной модели развития: застройщики более тщательно оценивают экономику новых проектов, сроки запуска и объем предложения, выводимого на рынок, констатирует коммерческий директор девелопера Bravo Елена Султанова.
«Приоритетом становится поддержание темпов продаж в уже реализуемых проектах, наполнение эскроу-счетов и контроль стоимости проектного финансирования. Новые очереди и проекты запускаются более избирательно, с учетом фактического спроса и возможности обеспечить необходимый уровень продаж», – пояснила она.
В то же время признаков системного отказа крупных игроков от дальнейшего присутствия в Краснодарском крае она не видит. По мнению Султановой, регион сохраняет значительный объем текущего строительства и крупный портфель проектов комплексного развития территории (КРТ). Но заметно смещение фокуса с быстрого наращивания объемов на качество проекта, его финансовую устойчивость и поэтапный вывод.
В ближайшее время дефицита не случится
В августе в департаменте по архитектуре и градостроительству Краснодарского края сообщали, что прогнозируемый объем ввода жилья в регионе в 2026 г. составляет более 6,1 млн кв. м, то есть на 100 000 кв. м больше показателя, который озвучивали в начале года. В то же время, по данным экосистемы «Единый ресурс застройщиков», с января по июль этого года на Кубани ввели 1 млн кв. м многоквартирного жилья. Хотя в начале года в администрации региона прогнозировали 1,3 млн кв. м за этот срок.
По мнению коммерческого директора ГК «Метрикс Девелопмент» Юлии Сидоровой, такая разница может быть связана с тем, что оптимистичный сценарий в начале года был основан на выданной девелоперам разрешительной документации, но в процессе реализации проектов дали о себе знать реалии рынка и темпы снизились.
«Ключевая и рыночные ставки, накопленное затоваривание в сегменте массового жилья, рост себестоимости строительства, дефицит кадров – все это повлияло на ситуацию. Падающий спрос, высокие издержки и кадровые сложности дополнительно снизили скорость реализации», – говорит Сидорова.
Это создает риск локального дефицита в массовом сегменте, однако не везде, а лишь в локациях с высокой плотностью застройки и ограниченным количеством свободных земель, полагает эксперт. В премиальном и бизнес-классе тоже может ощущаться недостаток предложения, так как для такого жилья нужны привлекательные площадки, видовые характеристики и развитая внутренняя инфраструктура.
Коммерческий директор СК «Семья» Екатерина Пахалуева не видит повода говорить о дефиците предложения на рынке жилья.
«Ситуация характеризуется достаточным, а в отдельных территориях даже избыточным объемом предложения относительно спроса. По отраслевой статистике, объекты, которые вводятся в эксплуатацию в крае, в среднем имеют порядка 55–65% распроданности на момент сдачи. Это показывает, что рынок в целом обеспечен квадратными метрами», – говорит она.
Похожей точки зрения придерживается Воеводина. По ее словам, предложение все еще остается достаточно большим. Хотя дефицит ликвидного продукта действительно может сформироваться раньше – например, в сегменте семейных квартир с востребованными планировками.
В короткие сроки дефицита не возникнет, но в перспективе нескольких лет снижение числа новых разрешений и более осторожный подход девелоперов к выводу проектов могут проявиться в виде локального сокращения предложения – уже в 2027-2028 гг., допускает коммерческий директор девелопера AVA в Южном федеральном округе Елена Карагезова.
«Наиболее чувствительным может оказаться массовый сегмент – прежде всего комфорт-класс, где девелоперы зависят от стоимости проектного финансирования и требований к экономике проекта. В премиальном сегменте предложение изначально ограничено объемом подходящих площадок», – отмечает она.
Девелоперы фокусируются на «теплых» нишах
Все эти факторы привели к тому, что в 2026 г. на рынке Краснодарского края наметился сдвиг – девелоперы стали фокусироваться на более «теплых» нишах, говорит Сидорова. Например, «Метрикс Development» сконцентрировалась на курортно-инвестиционном направлении.
Пахалуева отметила, что в 2026 г. рынок стал в большей степени ориентирован на качество проекта.
«По текущей статистике, значительный процент продаж приходится на уже сданные дома, поэтому покупатель все чаще оценивает не обещания и визуализации, а реальный объект, который можно увидеть и оценить. Так же на рынок влияют ограничения по ипотечным программам», – объясняет представитель СК «Семья».
Она подчеркнула, что единого вектора у девелоперов нет, и каждая компания адаптируется к сложившейся обстановке по-своему.
Воеводина добавила, что, по сути, главной задачей застройщиков является вывод продукта, соответствующего спросу здесь и сейчас. В связи с этим отчетливо виден переход к более точечным запускам, рациональным планировкам и качественной инфраструктуре.
