Редевелопмент исторических зданий стал трендом в Москве и Санкт-Петербурге. В ЮФО и СКФО ситуация развивается иначе — высокая стоимость реконструкции, трудоемкость и сложности в монетизации останавливают инвесторов
Почему культурный капитал округов пока не всегда работает как актив, что необходимо для этого и какие инструменты требуются для вовлечения подобных зданий в хозяйственный оборот, разобрались в материале РБК Краснодар.
Возврат к национальной идентичности и своим корням стал трендом последних лет в том числе в урбанистике и градостроительстве. В частности, необходимость сохранения исторического наследия была неоднократно обозначена на федеральном уровне — в начале 2024 года президент РФ Владимир Путин в ходе поручения Федеральному собранию поставил задачу разработать долгосрочную программу сохранения объектов культурного наследия РФ.
Среди целей — устранение противоречивых требований в законодательстве, а также дополнительные меры поддержки для тех граждан и организаций, которые занимаются восстановлением памятников. За минувшие два года власти пересмотрели многие законопроекты, были предложены новые меры поддержки для инвесторов, в частности, запущен портал наш.дом.рф, где собрали объекты для инвесторов. А в 2026 году агентство стратегических инициатив впервые представит рейтинг эффективности вовлечения объектов культурного наследия (ОКН) в экономику регионов РФ. Его презентуют на ПМЭФ.
Всего в стране насчитывается более 150 тыс. объектов культурного наследия, из которых около 24 тыс. находится в неудовлетворительном состоянии, свидетельствуют данные Совета Федерации. Ситуация на Юге и Северном Кавказе не лучше: если крупные санатории находят инвесторов, то небольшие дома в исторических центрах городов, находящиеся вдали от туристических локаций, не настолько интересны для бизнеса, чтобы вкладываться в их реставрацию.
Потенциал и реальность
Одно из ключевых препятствий — высокая стоимость реконструкции зданий. По оценкам MR Group, на восстановление объекта ОКН может уходить в 1,5–2 раза больше средств, чем в случае с новым объектом.
Например, в Ставрополе, по данным местных властей, за последние три года ни один из ОКН не был отреставрирован за счет бизнеса. Причем в городе расположено 237 объектов культурного наследия. Из них в реестре муниципальной собственности числятся 83 объекта, 12 из которых нуждаются в проведении ремонтно-реставрационных работ. А в 2026 году в федеральную программу «Дом.РФ» попал жилой дом по проспекту К. Маркса, 45.
«Основной проблемой при поиске инвесторов для восстановления объектов культурного наследия является высокая стоимость реставрационных работ. Для решения этой проблемы принимаем участие в проекте «Наследие.Дом.РФ». Участие в программе позволяет инвесторам воспользоваться программой льготного кредитования для работ по сохранению объектов культурного наследия, существенно снижающей риски и затраты на реализацию проектов реставрации», — прокомментировали в пресс-службе мэрии.
В Краснодаре все работы по восстановлению и ремонту памятников регионального значения проводятся за счет бюджета, сообщили в управлении культуры города. Всего в столице региона насчитывается 9 объектов культурного наследия.
В Сочи 297 объектов культурного наследия, из них 93 принято в муниципальную собственность, сообщили в мэрии города. Чаще всего ремонт проводится за счет муниципальных средств, также власти находятся в диалоге с собственниками.
«Администрацией муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на регулярной основе проводится работа по побуждению собственников объектов культурного наследия на проведение мероприятий по сохранению ОКН, осуществляется и межведомственное взаимодействие.
Так, в 2025 году на 2,2 млн руб. проведены работы по текущему ремонту ОКН «Здание, где в годы Великой Отечественной войны находился госпиталь № 2128» ГКУ «Санаторий Победа» ФТС России», — отметила Елена Канюк, заместитель главы муниципального образования городской округ город-курорт Сочи.
В Кисловодске в настоящее время есть два ОКН, состояние которых рассматривается как неудовлетворительное, отметили в пресс-службе администрации. Далеко не для всех проектов удается найти инвестора. Вторая основная причина после высокой стоимости ремонта — низкая рентабельность: не все отреставрированные объекты окупаются.
«Основной проблемой в вопросе привлечения инвесторов являются высокая стоимость ремонтно-реставрационных работ, а также значительная сложность оформления необходимой документации для проведения таких работ. Кроме того, многие потенциальные инвесторы готовы вкладываться лишь в высокорентабельные проекты, при этом большинство объектов культурного наследия таковыми не являются», — прокомментировала начальник управления по культуре, курорту, спорту и туризму администрации города-курорта Кисловодска Элеонора Даниэльян.
Спорная эффективность
Активнее всего идет восстановление объектов исторического наследия, расположенных в туристических местах и представляющих собой популярные локации. Они обладают богатой историей, что само по себе является для девелоперов преимуществом при позиционировании проекта, прокомментировала коммерческий директор Parade Development в Южном федеральном округе Тамара Коломийцева.
«Учитывая, что многие проекты по возрождению таких активов относятся к премиальному сегменту, где среди покупателей — настоящие коллекционеры уникальных лотов, локация с богатым бэкграундом становится дополнительным стимулом для приобретения недвижимости. Объекты с «биографией» и уникальным природным окружением все чаще рассматриваются не как пережиток прошлого, а как инвестиция в будущее — дефицитная, эксклюзивная и проверенная временем», — рассказала Тамара Коломийцева.
В частности, это оставшиеся с советских времен санатории черноморского побережья и территории Кавминвод, для многих их которых удалось найти инвесторов.
Одним из крупных примеров взаимодействия бизнеса и мэрии Сочи является реконструкция санатория «Волна», которая должна завершиться в 2026 году. А в Кисловодске был восстановлен «Санаторий «Кисловодск», который переименовали в «Санаторий «Источник».
«Застройщики все чаще обращаются к редевелопменту исторического наследия. На юге страны это прежде всего относится к объектам санаторно-курортного комплекса советской эпохи, которые сегодня переосмысливаются девелоперами и переходят в категорию дефицитных активов. Причина проста: такие проекты практически невозможно воспроизвести в современных условиях ни по локации, ни по масштабу, ни по сочетанию исходных характеристик среды», — отмечает Тамара Коломийцева, коммерческий директор Parade Development в Южном федеральном округе.
В результате удачные проекты советского периода, расположенные на уникальных участках, превращаются в невоспроизводимый ресурс, который получает новую жизнь.
В то время как крупные объекты находят инвесторов и получают вторую жизнь, отдельные объекты, расположенные вдали от туристического потока, могут надеяться только на помощь меценатов или активистов, которые собирают средства на восстановление отдельных зданий и объектов. Ярким примером крупных вложений бизнеса является Дербент. Частные отчисления составили, по оценкам местных властей, до 70% от общей суммы вложений. В этом случае о возврате средств мецената речи не идет.
Но далеко не во всех регионах есть крупный бизнес, способный взять на себя такой большой объем вложений без получения прибыли. Но эксперты согласны, что воссоздание и сохранение исторической среды — это именно тот путь, который увеличит рентабельность проектов, отметила соучредитель агентства развития исторической среды «Центр капитализации наследия» Анастасия Грушецкая на фестивале «Экономика наследия». По ее словам, ни частные инвесторы в одиночку, ни государство, ни энтузиасты, не смогут переломить тенденцию. Максимальный синергетический эффект получается от комплексного подхода.
«Реставрировать в одиночку точечные объекты не очень эффективно. Нужно выстраивать экономику для целых улиц, кварталов, переходить от разрозненных усилий к системному партнерству», — считает Грушецкая.
Поэтому необходим оператор не только на федеральном уровне, но и на региональном — нужны структуры, которые будут заниматься мастер-планами, вписывать в них проекты, смогут объединить интересы всех сторон. Тогда города смогут получить мультипликативный эффект: по оценкам «Дом.РФ», вовлечение в оборот только тысячи объектов культурного наследия уже создаст более 53 тыс. рабочих мест и принесет дополнительные 19 млрд руб. налогов ежегодно. Как отметила Анастасия Кнор, директор благотворительного фонда «Том Сойер Фест — наследие», культурный туризм составляет 37% мирового турпотока и растет на 15% в год.
По оценкам «Циан», в среднем в российских городах-миллионниках стоимость вторичного квадратного метра в границах исторического центра на треть выше, чем за его пределами. Минимальная разница (12%) зафиксирована в Краснодаре, максимальная (59%) — в Нижнем Новгороде. Арендные ставки в исторических зданиях стабильно превышают рыночные на 25–30%.
Но вопрос не только в недвижимости, стоимости квадратного метра и арендных ставок. Сохранная историческая среда позволяет улучшить ситуацию с кадрами. По данным «Циан», такие города привлекают на 25–30% больше «креативного класса» и высококвалифицированных кадров, а также увеличивают прямые иностранные инвестиции в сектор услуг.
Эффект программы
Ситуация начала меняться с появлением системных мер поддержки на федеральном уровне. Как сообщили РБК Краснодар в службе внешних коммуникаций «Дом.РФ», сегодня для инвесторов на Юге и Северном Кавказе открыт доступ к 93 объектам культурного наследия региональной и муниципальной собственности. Все они представлены на платформе наследие.дом.рф.
«В карточках объектов на платформе размещена информация об их основных технических характеристиках, охранные документы, что в определенной степени помогает оценить инвестиционный потенциал объекта. Кроме того, объекты культурного наследия отображаются с указанием стадии реализации (например, конкурс объявлен или идет подготовка к торгам)», — пояснили в госкомпании.
По данным «Дом.РФ», процесс уже запущен: сегодня для более чем 20 объектов в СКФО и ЮФО найдены инвесторы. По ряду из них ведется разработка проектной документации.
С июня 2025 года для инвесторов действует единая льготная ставка — не более 9% годовых (при действующей ключевой ставке). Кредит могут взять ИП или юридические лица — правообладатели ОКН (объект может быть как в собственности, так и в аренде) на разработку проектной документации, реставрацию и приспособление объекта для современного использования.
Кредиторами программы выступают шесть крупнейших банков: «Альфа-Банк», «Банк «Дом.РФ», ВТБ, ВЭБ.РФ, «Совкомбанк», Сбербанк.
Особое внимание уделено поддержке малого и среднего бизнеса. Чтобы решить проблему нехватки залогового обеспечения, ДОМ.РФ совместно с корпорацией МСП разработал механизм «зонтичных» поручительств.
«Зонтичные» поручительства на сумму 7,8 млрд руб. позволят малому и среднему бизнесу привлечь в банках-партнерах более 15 млрд руб. льготного финансирования, так как покрывают до 50% от суммы кредита» уточнили в «Дом.РФ».
«Работа с ОКН — это долгий и трудоемкий процесс, но сегодня мы вместе меняем его восприятие. В архитектурном наследии начинают видеть бизнес-актив. При комплексном подходе к его восстановлению, выбору концепции приспособления, экономической модели, объект становится точкой роста для бизнеса, для экономики региона, в котором он расположен, основой для культурных и социально-значимых проектов, точкой притяжения для местных жителей и туристов», — прокомментировал управляющий директор АО «Дом.РФ» Анатолий Азизов.
Особая статья — жилые дома
Отдельная боль — многоквартирные дома, имеющие статус ОКН. В частности, остро проблема стоит в Сочи. Федеральный закон № 73-ФЗ об объектах культурного наследия регулирует охрану таких зданий: собственники обязаны поддерживать их в надлежащем состоянии, запрещены изменения внешнего вида. Но объектом охраны признается здание в целом, а не отдельные помещения.
«Отсутствие должной регламентации субъекта, ответственного за сохранение всего строения как единого ОКН, в условиях множественности собственников помещений порождает правовые коллизии и судебные споры», — отмечают в администрации Сочи.
Кроме того, действующее регулирование не содержит проработанных механизмов финансирования капремонта таких объектов. А фактическая стоимость работ кратно превышает аналогичные затраты в обычных домах.
Источник: РБК Краснодар
