За последние пять лет жилье на Черноморском побережье подорожало почти вдвое. На февраль 2026 года средняя стоимость квадрата курортных лотов достигла 212,54 тыс. рублей и цены продолжат расти, прогнозируют аналитики девелопера Bravo.
Согласно прогнозам девелоперов юга, рост цен на курортные лоты в 2026 году ожидается на уровне 10–20%. Эксперты полагают, что в целом положительная динамика сохранится в течение ближайших пяти лет, но темпы роста могут быть ниже.
Драйверами роста станут ограниченный объем нового предложения, устойчивый спрос и возможное смягчение денежно-кредитной политики.
Это делает инвестиции в прибрежную недвижимость актуальными.
Заработок на курортной недвижимости — это классическая инвестиционная стратегия. Прибыль инвестора складывается из двух составляющих: роста рыночной стоимости самого объекта и операционного дохода от аренды.
Аренда курортного жилья представлена несколькими основными форматами, которые различаются по срокам и способу управления. Посуточная аренда ориентирована на туристов и отдыхающих, обеспечивая владельцу высокий доход в пик сезона за счет гибкого ценообразования, но требует активного участия в поиске гостей, заселении и уборке. Долгосрочная аренда, в свою очередь, подразумевает заключение договора на месяц или год, что гарантирует стабильный, хоть и более низкий доход.
По форме управления эти модели делятся на самостоятельную, когда собственник берет на себя все операционные процессы, и работу через управляющую компанию (УК). Также существует формат апарт-отелей, где управляющая компания берет на себя все заботы по сдаче номеров в аренду, что является наиболее пассивным вариантом для инвестора.
Сегодня срок окупаемости курортного жилья за счет сдачи в аренду составляет от 5 до 18 лет. Эксперты рассказали «Деловой газете.Юг» о популярных стратегиях сдачи курортного жилья в аренду и поделились, какие лоты инвесторы считают наиболее перспективны.
Посуточная или долгосрочная аренда
В среднем на Черноморском побережье посуточная аренда выгоднее долгосрочной: по недавним расчетам «Циан», даже при загрузке всего 50% дней в году посуточная аренда в среднем дает около 10% годовых, долгосрочная — около 5%, рассказала коммерческий директор девелопера Bravo Елена Султанова.
Тем не менее, для курортного рынка срок окупаемости зависит от характеристик объекта и сценария инвестирования, отметила эксперт.
При сдаче в долгосрочную аренду средний срок окупаемости объекта на Черноморском побережье обычно составляет от 11 лет с учетом капитализации объекта, говорит руководитель отдела аналитики ГК ТОЧНО Валерия Цыганок.
По ее словам, такая модель дает более предсказуемый денежный поток, но уступает по доходности краткосрочной аренде, где срок окупаемости начинается от 8–9 лет.
Как отмечает руководитель отдела аналитики ГК ТОЧНО, посуточная аренда в большинстве курортных локаций потенциально выгоднее, особенно в высокий сезон.
«В Сочи ставки могут достигать 5–15 тыс. рублей за ночь, в Анапе — 5–10 тыс. рублей, в Новороссийске — в среднем 4–6 тыс. рублей, а в более качественных объектах — до 6–9 тыс. рублей. При этом посуточная модель требует более активного управления и зависит от сезона, загрузки и дополнительных расходов на обслуживание объекта», — рассказала Валерия Цыганок.
Если говорить о долгосрочной аренде, добавила спикер, в Сочи компактные студии в среднем сдают за 45–65 тыс. рублей в месяц, однокомнатные квартиры — за 65–75 тыс. рублей. В Анапе ставка аренды однокомнатной квартиры в среднем составляет 30–40 тыс. рублей в месяц, а в Новороссийске аналогичную квартиру можно снять за 35-45 тыс. рублей.
Коммерческий директор ООО «Гранд капитал» Виктор Шашкин выделил главные плюсы и минусы сдачи недвижимости в посуточную аренду.
Среди преимуществ он отметил потенциально более высокий доход в пик сезона, гибкость ценообразования и возможность личного использования объекта в свободные дни.
В то же время к недостаткам эксперт отнес нестабильный доход, повышенный износ мебели и техники из-за частой смены жильцов, а также регулярные расходы на клининг и мелкий ремонт. Кроме того, возрастает риск получения негативных отзывов.
К преимуществам долгосрочной аренды, по словам Виктора Шашкина, относятся стабильный доход, минимальное участие собственника в управлении и меньший износ квартиры. Среди недостатков — более низкая доходность по сравнению с посуточной арендой, а также риски, связанные с задержками платежей или порчей имущества.
Таким образом, перед выбором инвестиционной стратегии собственнику необходимо провести детальный анализ потенциальных доходов и сопоставить все преимущества и риски.
Самостоятельно или под управлением
У инвестора есть два пути: заниматься сдачей квартиры самому или доверить это профессионалам, купив курортный лот с сервисным управлением. Выбор стратегии кардинально меняет экономику проекта. По данным коммерческого директора девелопера Bravo Елены Султановой, при самостоятельной сдаче недвижимости в аренду срок окупаемости объекта составит 15-18 лет, в случае лотов с сервисным управлением – от 5 до 12 лет.
«Сокращение сроков окупаемости достигается за счет более высокой загрузки в течение сезона, стандартизированного сервиса и предсказуемой доходности. Здесь инвестор получает готовую модель: оператор занимается управлением, бронированиями, продвижением, а собственник — получает доход. Если курортные лоты имеют среднюю инфраструктуру и частичную операторскую поддержку срок окупаемости составит — 8–12 лет», — пояснила Елена Султанова.
Коммерческий директор девелопера ГК «КАСКАД» Алла Тишкова подтверждает, что апартаменты в инвестотеле, как правило, приносят более высокий доход. По ее подсчетам, если ежегодный чистый доход от посуточной аренды современной квартиры может составлять в среднем 700 тыс. рублей, то как от аренды апартаментов в инвестотеле — около 2 млн рублей.
По мнению коммерческого директора ГК «Метрикс Development» Юлии Сидоровой, оптимальная модель — покупка недвижимости под управлением профессионального оператора: она обеспечивает прогнозируемую загрузку и доход без участия инвестора.
Коммерческий директор ООО «Гранд капитал» Виктор Шашкин придерживается аналогичного мнения. По его словам, сервисные апартаменты, где управление объектом берет на себя профессиональная компания, позволяют упростить процесс инвестирования, так как инвестору не нужно самостоятельно заниматься ремонтом, клинингом и поиском арендаторов. Также, по его словам, развиваются гибридные форматы с сервисным управлением и премиальным качеством услуг.
«В среднем операционная доходность апартаментов для собственника составляет 5–12%, а инвестиционная может быть значительно выше благодаря росту стоимости объекта», — заключил Виктор Шашкин.
Дарья Коробская
