Ростовская область подтверждает статус одного из главных строительных драйверов Юга России и страны в целом. Согласно данным регионального Минстроя, по итогам 2025 г. в области введено 4 млн квадратных метров недвижимости, из которых почти 3 млн пришлось на жилье. О качественном сдвиге в градостроительной политике шла речь во время прямого диалога губернатора Дона с девелоперами.
Стройка вопреки кризису
Несмотря на макроэкономическую турбулентность, высокие ставки проектного финансирования и общее сжатие рынка недвижимости, Донской регион демонстрирует уверенный рост ключевых показателей. В это же время Южный федеральный округ в целом показывает снижение объемов строительства жилья (на 12,5% за июнь 2026 г., по данным Банка России, прим. ред.).
Губернатор Юрий Слюсарь подтвердил тренд интереса инвесторов к строительной сфере.
«Мы видим, что интерес инвесторов сохраняется. С начала 2026 года запущено уже 37 новых проектов, что на четверть больше, чем в прошлом году», — подчеркнул во время форума с застройщиками Юрий Слюсарь.
Фундаментом стабильности стали управленческие решения, в частности, фискальная дисциплина, считает политолог, директор АНО «Горизонты науки» Сергей Баженов.
«Необходимо признать, что апокалиптические предсказания отдельных игроков рынка о «грядущем обвале строительной отрасли» в связи с «закручиванием гаек» в отношении застройщиков, высказываемые год назад в отношении новой градостроительной политики губернатора, не сбылись. Ростовская область – в лидерах жилищного строительства на Юге России. Принимаемые управленческие решения в сфере градостроительной политики демонстрируют общую стратегию развития региона и города Ростова-на-Дону в статусе столицы Юга России. Время доказало эффективность принятых год назад решений в отношении жилищного строительства. Принципиальная позиция Губернатора в том, что строители должны платить налоги там, где строят, эффективные действия правительства, уже за год позволили значительно улучшить ситуацию по регистрации компаний и уплате налогов в Ростовской области», — сказал Сергей Баженов.
Отмечается, что застройщики Дона в 2025 г. уплатили 5,8 млрд рублей налогов — это почти на 37% больше, чем в 2024 г. Эксперты подтверждают, что это дает дополнительные возможности для развития области и реализации проектов, направленных на повышение качества жизни дончан.
Эволюция КРТ
Ключевым инструментом развития стал механизм комплексного развития территорий (КРТ). Если еще несколько лет назад он воспринимался бизнесом как дополнительная финансовая нагрузка, то сегодня правила игры стали прозрачными и понятными.
Сегодня КРТ в Ростовской области — это не просто обязательство построить школу или детский сад ради разрешения на строительство ЖК. Это переход к созданию полных экосистем жизни.
«В перспективе − в новых жилых районах нужно развивать полную экосистему жизни, в том числе создавать рабочие места для жителей, а это как минимум весь бытовой сервис, торговая сфера, малый и средний бизнес. Все это позволит сократить так называемую „маятниковую миграцию“ – когда люди из жилых районов едут через весь город на работу, а вечером возвращаются», − отметил губернатор Юрий Слюсарь.
В реализации такого подхода неизменной позицией правительства Ростовской области является механизм, предусматривающий единые правила для всех застройщиков, реализующих проекты жилищного строительства. Дополнительным плюсом стал предложенный властями гибкий инструментарий для добросовестных застройщиков. Об этом сказал член Комитета градостроительства и городского хозяйства, член Общественной палаты города Ростова-на-Дону Николай Гаркуша.
«Помимо жестких условий по созданию необходимой инфраструктуры, в рамках обязанностей застройщиков при реализации проектов КРТ, регионом предусмотрен ряд мер поддержки, стимулирующих создание таких объектов. Кроме этого, создан альтернативный инструмент участия в создании инфраструктуры: взнос на инфраструктуру. Предусмотрен вариант перечисления в областной бюджет безвозмездного взноса за дополнительную нагрузку на социальные объекты — в случае, если будущие жители нового жилья будут обеспечены уже существующей, либо строящейся другими застройщиками социальной инфраструктурой. Можно с уверенностью сказать, что эффективные действия команды губернатора в лице курирующего заместителя Владимира Ревенко и профильного министерства строительства позволили обеспечить необходимый баланс: новые проекты для развитие отрасли – при соблюдении жестких условий по защите интересов жителей», − подчеркнул Гаркуша.
Стратегия исторического ядра и польза для жителей
Отдельным вызовом всегда был исторический центр Ростова-на-Дону. Власть декларирует намерение сохранить аутентичность старого города, дав при этом инвесторам пространство для точечных современных проектов.
«Градостроительный потенциал Донского региона оценивается в 13 млн квадратных метров. Но новые кварталы должны быть удобными для жизни и при этом – органично вписываться в исторический облик наших городов, сохраняя то, что дорого сердцу каждого дончанина», — подчеркнул губернатор Ростовской области Юрий Слюсарь.
Баланс между сохранением культурного кода и экономическим развитием центра станет главным тестом для архитектурного сообщества в ближайшие годы, согласны с главой региона эксперты.
Политолог Дмитрий Абросимов подчеркивает, что требования по соблюдению запрета стройки без инфраструктуры и сохранению исторического облика являются единственно верным ответом на дефицит соцобъектов, доставшийся от предыдущих управленческих команд. Плюс помогают сохранить дизайн-код исторической среды донской столицы.
«Позиция губернатора в отношении наведения порядка по обеспечению запрета стройки без соответствующей инфраструктуры, уважительному отношению к сохранению исторического облика городов, сохранению зеленых пространств и приумножению пространств общественных, несомненно, нашла поддержку у жителей области. Власть четко обозначила свою позицию. Качество жизни, благополучие граждан – выше отдельных «местечковых» интересов бизнеса. По сути, это был единственно верный ответ на вызовы, связанные с дефицитом социальной инфраструктуры на миллионы квадратных метров ранее построенного жилья. Прошедший год показал, что действия региональной власти в отношении новой градостроительной политики можно с уверенностью отнести к успехам команды губернатора», — считает Дмитрий Абросимов.
Светлана Шеина, член градостроительного Совета при губернаторе Ростовской области, добавляет, что в разрезе развития Ростовской агломерации нужно четко понимать, что нужно строить, где и зачем, каков будет эффект. При этом одной из ключевых задач, решаемых в рамках реализации национального проекта «Инфраструктура для жизни», по ее мнению, является внедрение в проекты развития агломерации проектов комплексного развития территории.
«Безусловно, крайне важно личное участие и особое внимание губернатора к этим вопросам. Принципиальная позиция губернатора в отношении качества архитектурного облика застройки, создание градостроительного совета, привлечение профессионального архитектурного сообщества для обсуждения проблем и новых проектов создают реальные инструменты для выработки эффективных решений, способствующих гармоничному развитию Ростовской агломерации. Сегодняшний круглый стол – один из таких элементов, обеспечивающих обратную связь между властью и профессиональным сообществом строительной отрасли», – говорит Светлана Шеина.
Мнение застройщиков
Все эксперты по итогам прошедшей встречи отмечают главное: в Ростовской области выстроена работающая система обратной связи. Бизнес готов работать в строгих рамках прозрачных правил, понимая, что предсказуемость важнее сиюминутной сверхприбыли. Для жителей это означает постепенный переход от эпохи «человейников» к формированию комфортной, самодостаточной городской среды, достойной статуса столицы Юга России.
Управляющий директор проекта «РБК-Недвижимость», модератор встречи Игнат Бушухин подчеркнул актуальность диалога застройщиков и власти.
«Первые конференции в таком формате мы начали проводить в Ростовской области в прошлом году. Таких мероприятий честно говоря, не хватает в других регионах, и, как мне кажется, даже на федеральном уровне. Большую ценность представляет именно открытый диалог бизнеса и власти. В Ростовской области площадки для такого диалога властью созданы», — сказал Бушухин.
Вице-президент ГК DOGMA Геннадий Боярко также отмечает важность встреч подобного формата для диалога между властью и девелопером.
«Они помогают услышать запросы и потребности друг друга. С учетом сегодняшней турбулентности и сложной макроэкономической обстановки открытый диалог с властью помогает находить выходы из сложных ситуаций. Совместными усилиями мы сможем поддерживать динамику развития строительной отрасли. Правительством Ростовской области проделана огромная работа в части приведения локальных нормативных актов к новым векторам градостроительной политики. Безусловно, иногда возникает потребность в донастройке взаимодействия. Но это нормальная практика, мы к этому относимся с пониманием. Здесь важно соблюдать баланс интересов», — акцентировал Геннадий Боярко.
Вице-президент ГК DOGMA добавил, что изменения в градостроительной политике Ростовской области девелоперы воспринимают абсолютно нормально, в рабочем режиме. Боярко добавил, что ГК DOGMA последние несколько лет акцентирует свое внимание именно на комплексном развитии территории.
Генеральный директор ГК «ЮгСтройИнвест» Юрий Иванов добавляет, что в контексте сегодняшних вызовов необходимо четко просчитывать прежде всего финансовую модель.
«На проекты ложится дополнительная нагрузка, в том числе по газоснабжению и другим коммуникациям. Финансирование этих расходов уже затруднительно, поэтому предлагается привлекать к софинансированию застройщиков. Это правильно, однако, все требует тщательного расчета: сможет ли застройщик выдержать эти нагрузки и какие ресурсы у него останутся для дальнейшего развития микрорайона. Мы активно работаем в новых условиях уже год. Ключевые вопросы сегодня — это синхронизация социальной и инженерной инфраструктуры, которую необходимо прорабатывать совместно с министерством строительства, профильным заместителем губернатора и другими участниками процесса. На текущий момент проблем во взаимодействии нет, мы справляемся с поставленными задачами», — говорит Юрий Иванов.
Что касается рынка, то гендиректор ГК «ЮгСтройИнвест» подчеркивает, что несмотря на все обстоятельства, спрос сохраняется и начинает восстанавливаться.
«Возможные изменения могут проявиться в августе-начале сентября. Мы ждем решений, в том числе по условиям семейной ипотеки», — заключил Иванов.
Генеральный директор ГК ССК Александр Мелишев поделился опытом развития компании в разрезе градостроительной политики губернатора Юрия Слюсаря.
«Наша компания начинала свой путь в Ростовской области сразу после старта реализации заявленных губернатором принципов новой градостроительной политики. Фактически наш проект был пилотным. Скажу честно — было непросто. Крайне важен объективный учет в финмодели проекта нагрузок, связанных с инфраструктурой. Порой были жаркие дискуссии. В условиях снижающегося спроса и проектного финансирования любая ошибка дорогого стоит. Но по итогам мы смогли запустить проекты КРТ. Минстроем за этот период подготовлена основная нормативная база. Правила поняты. Мы тоже заинтересованы в максимальном комфорте жителей. За счет оптимизации процессов и корректировки финмоделей нам удается запускать новые проекты в соответствии со всеми требованиями по инфраструктуре. Все запущенные проекты в работе», — рассказал Александр Мелишев.
