Президиум Верховного Суда РФ 1 июля 2026 года утвердил обзор судебной практики по оспариванию сделок с недвижимостью. Документ, обобщивший дела за 2022–2025 годы, готовили по прямому поручению главы ВС Игоря Краснова после резонансного дела Ларисы Долиной. Раньше продавцы могли вернуть себе проданные квартиры под предлогом нахождения в заблуждении, оставляя добросовестных покупателей без денег и жилья. Теперь такой лазейки не будет.
Гендиректор юридического бюро «Доктор права Колесников и партнеры» Борис Борисов рассказал, как разъяснения Верховного Суда по «делу Долиной» защищают покупателей жилья и в каких случаях можно оспорить договор купли-продажи.
Хроника схемы
В 2025 году покупка квартир на вторичном рынке стала более подвержена рискам из-за активизации схемы, когда после заключения договора продавцы-пенсионеры заявляли суду, что стали жертвами мошенников, аннулировали сделку и отказывались освобождать помещение. Суд вставал на сторону продавцов, а граждане, которые отдали им деньги, оставались без жилья, средств, а порой еще и с обязанностью по выплате ипотеки.
Такие дела многие ассоциировали с резонансным иском певицы Ларисы Долиной к покупательнице ее квартиры Полине Лурье. Их сделку суды признали недействительной, основываясь на утверждении знаменитости о влиянии мошенников на ее решение о продаже. Право собственности вернули певице, а Лурье отказали в возврате денег. Только когда покупатель дошла до Верховного Суда РФ, за ней закрепили права на квартиру.
Это дело не только вернуло имущество покупательнице, но и создало прецедент, который заставил ВС РФ пересмотреть правила игры для всех. Так, после дела Долиной и Лурье суд закрепил новую правовую позицию, которая значительно меняет расстановку сил в подобных спорах.
Покупатель под защитой
Верховный Суд закрепил несколько принципиальных позиций, которые делают защиту добросовестного покупателя гораздо более надежной, отмечает гендиректор юридического бюро «Доктор права Колесников и партнеры» Борис Борисов.
Во-первых, заблуждение относительно мотивов сделки больше не является основанием для ее отмены. Теперь суд не признает сделку недействительной по ст. 178 ГК РФ («Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения»). То есть если человек понимал, что продает квартиру, но думал, что спасает деньги от рейдеров, аргумент не сработает.
«В деле Долиной ВС РФ прямо указал: заблуждение касалось исключительно мотивов и целей сделки, а не ее правовой природы, что исключает отмену»,— объяснил Борис Борисов.
Во-вторых, теперь суды обязаны оценивать добросовестность покупателя и его способность распознать заблуждение продавца. Проще говоря, обычного гражданина больше не накажут за то, что продавец стал жертвой преступников.
«Если покупатель действовал добросовестно, купил недвижимость по рыночной цене через стандартную процедуру и не мог распознать нечестную схему, то сделку не отменят»,— подчеркнул гендиректор юридического бюро «Доктор права Колесников и партнеры».
В-третьих, бремя доказательств теперь смещается на продавца. Оспаривая сделку в качестве истца, он должен доказать свою невменяемость в момент ее совершения либо злой умысел покупателя. То есть необходимо убедить суд в том, что приобретатель знал о мошенниках и участвовал в схеме, либо при должной осмотрительности мог распознать признаки обмана.
«Таким образом, полная защита покупателя возможна, если он действовал добросовестно и может это доказать. Риск остается, но теперь он существенно ниже»,— говорит Борисов.
Возврат возможен, но экстремален
По словам Бориса Борисова, несмотря на нововведения, суд все-таки может признать сделку недействительной и вернуть квартиру продавцу. Но условия для этого экстремальные: продавцу надо доказать двойной умысел — свой и чужой. А именно, что его обманули, и что покупатель понимал противоправный характер сделки. Помимо этого, продавец должен доказать, что в момент сделки не мог понимать значения своих действий. Для этого необходимо заключение судебно-психиатрической экспертизы.
«Закон позволяет признать сделку недействительной, если она совершена под влиянием обмана. Однако, согласно новым разъяснениям, суд откажет в иске, если покупатель был добросовестным. Исключения возможны, но доказать недобросовестность ответчика теперь крайне сложно»,— сказал эксперт.
Изменился и подход к последствиям признания сделки недействительной. Так, Верховный Суд РФ указал, что, если сделку все же признали таковой, суды обязаны применять принцип двусторонней реституции. Это означает, что, если продавец возвращает квартиру, покупатель должен получить обратно уплаченные деньги, отметил Борисов.
В результате в «делах Долиной» ВС РФ признал недопустимым неприменение двусторонней реституции, когда покупатель остается и без квартиры, и без денег.
«Раньше суды часто оставляли покупателя ни с чем, возвращая квартиру продавцу без обязательства компенсировать средства. Теперь такая практика признана незаконной. Механизм защиты покупателя стал надежнее: продавец не может вернуть квартиру, просто сославшись на мошенников, не возвращая при этом деньги»,— пояснил гендиректор юридического бюро «Доктор права Колесников и партнеры».
В свою очередь, покупателю требуется немедленно заявлять в суде о необходимости применения двусторонней реституции, представлять доказательства своей добросовестности — переписки, фото- и видеоматериалы, подтверждающие обычный ход сделки, а также оспаривать доводы продавца о «заблуждении», требуя проведения экспертизы, отметил Борис Борисов.
Правила безопасности
Чтобы обезопасить себя от рисков при покупке квартиры, гендиректор юридического бюро «Доктор права Колесников и партнеры» рекомендует придерживаться нескольких правил. Первое: перед заключением сделки необходимо проверять личность продавца и его дееспособность.
«Убедитесь, что продавец отдает отчет своим действиям. Если есть сомнения, настаивайте на психиатрической экспертизе до сделки»,— советует эксперт.
Во-вторых, следует фиксировать все этапы переговоров и осмотр объекта. Сохранение всех материалов, подтверждающих, что сделка проходила в обычном режиме, может помочь в будущем при обосновании своей позиции.
И в-третьих, необходимо анализировать цену сделки.
«Слишком низкая цена может быть признаком проблем, хотя суды уже признавали, что покупка по цене ниже рыночной не является основанием для изъятия жилья при добросовестности покупателя»,— подчеркивает Борис Борисов.
Помимо этого, эксперт рекомендует проверять историю объекта на отсутствие судебных споров и обременений, при сделках с имуществом бывших супругов проверять согласие второго супруга, а также внимательно изучать договор и привлекать нотариуса к заключению сделки.
«Сделки, удостоверенные нотариусом, сложнее оспорить»,— заключил гендиректор юридического бюро «Доктор права Колесников и партнеры».
