Высокие ипотечные ставки и изменение условий льготных программ заметно изменили рынок жилья на Юге. Покупатели все чаще выбирают компактные квартиры, доля сделок с инвестиционными целями продолжает расти. Требования к объектам выросли, цена и площадь уступили место инфраструктуре и качеству самого проекта. Кто сегодня покупает жилье на Юге и какие лоты пользуются популярностью, эксперты в сфере недвижимости рассказали «Деловой газете.Юг».
Свое жилье или лайфстайл-инвестиция
За последние несколько лет портрет покупателя жилья на юге России заметно изменился. Раньше значительную часть сделок совершали те, кто приобретал квартиру для собственного проживания. Сегодня спрос все чаще формируют инвесторы, семьи с детьми и жители других регионов, рассматривающие переезд или покупку недвижимости как способ сохранения капитала, отмечают эксперты.
По словам коммерческого директора ГК «Метрикс Девелопмент» Юлии Сидоровой, сейчас на рынке выделяются два основных сегмента покупателей: приобретающие жилье для собственного проживания и рассматривающие недвижимость как инвестицию.
«При этом доля покупателей «для себя» сократилась примерно на 10–15%, и сейчас преобладают инвестиционные и смешанные цели приобретения», — сказала Сидорова.
В то же время на Черноморском побережье, по наблюдениям девелопера, сформировался новый тип покупателей — «лайфстайл-инвесторы». Такие клиенты приобретают квартиры площадью 25–35 кв. метров, сочетая личное использование жилья с его сдачей в аренду.
По словам Юлии Сидоровой, в последние годы также растет доля покупателей из Москвы, Санкт-Петербурга, Сибири, Урала и центральной России.
По оценке руководителя аналитического центра М2 Дмитрия Смирнова, в 2025 году каждая вторая сделка с недвижимостью в Краснодарском крае была межрегиональной. На покупателей из Москвы пришлось 10% межрегиональных сделок, по 5% – из Крыма, Московской области и ДНР, 4% – на жителей Ростовской области. А также по 3% – на жителей Красноярского и Ставропольского краев, Кемеровской области, Татарстана и Югры.
«Доля таких сделок в общей структуре края в 2025 году по сравнению с 2024-м существенно не изменилась (+ 0,4 п. п.)», — сказал Смирнов, его слова передает РБК Краснодар.
В донском регионе, несмотря на спрос на жилье со стороны инвесторов, основной категорией покупателей, по словам директора федеральной риелторской компании «Этажи» в Ростове-на-Дону Андрея Иванова, остаются семьи с детьми.
«Спрос также формируют покупатели с наличными — их доля выросла в период высоких ставок, а также переезжающие из центра в пригород — спрос смещается в города-спутники Ростова-на-Дону», — отметил эксперт.
Лица городов
Портрет покупателя недвижимости на Юге сегодня во многом зависит от специфики конкретного города. Принципиальное отличие Краснодара от курортных локаций отметила коммерческий директор AVA по ЮФО Елена Карагезова. По ее мнению, в Краснодаре как городе для постоянного проживания основное ядро спроса формируют семьи.
В Сочи основными покупателями премиальных объектов становятся состоятельные предприниматели, инвесторы, руководители компаний и жители крупных российских городов с высоким уровнем дохода, рассказала коммерческий директор Parade Development Тамара Коломийцева.
«Для них недвижимость в Сочи — это не только место для отдыха или проживания, но и долгосрочный актив, элемент личной стратегии управления капиталом, а в отдельных случаях — коллекционная недвижимость в уникальной локации. Значительную роль играют и покупатели из других регионов России, прежде всего крупных городов. Многие рассматривают приобретение недвижимости в Сочи как возможность иметь собственное пространство у моря, сформировать новый образ жизни или создать семейный актив на перспективу», — сказала Тамара Коломийцева.
Анапа, в отличие от Сочи, где структура спроса в значительной степени определяется премиальным сегментом и инвестиционными сценариями покупки, остается более доступной для широкой аудитории покупателей, считает коммерческий директор девелопера «Браво» Елена Султанова.
«Здесь жилье приобретают семьи с детьми, специалисты, предприниматели, жители других регионов, а также инвесторы, которые рассматривают недвижимость для сезонного проживания или сдачи в аренду», — отметила Султанова.
Популярные лоты
В 2025 году рынок недвижимости Юга практически полностью сместился в сторону новостроек благодаря «Семейной ипотеке», подчеркивает Андрей Иванов. По его словам, на первичный рынок Ростовской области пришлось около 75% ипотечных сделок, а сама программа обеспечила около 80% всех выдач в регионе. Однако после ужесточения условий льготной ипотеки в начале 2026 года структура спроса вновь начала меняться.
«После изменения правил «Семейной ипотеки» покупатели все чаще уходят на вторичный рынок — там шире выбор, ниже цены и больше возможностей для торга. В первом квартале 2026 года продажи на вторичном рынке выросли на 5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при этом продажи новостроек в Ростове-на-Дону упали на 54%», — рассказал Иванов.
Лидерами спроса остаются компактные квартиры, однако фокус внимания покупателей смещается с базовых характеристик — цены и метража — на качественные параметры: уровень девелоперского продукта и обеспеченность инфраструктурой.
На первичном рынке наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, на вторичном популярнее студии и однокомнатные квартиры. При этом устойчивым трендом становится интерес к так называемой «новой вторичке» — квартирам в домах возрастом 7–12 лет с современными планировками, благоустроенными дворами и готовой инфраструктурой, отмечает директор федеральной компании «Этажи» в Ростове-на-Дону.
«Покупатели выбирают готовый объект с благоустроенным двором, минимизируя риски, связанные с покупкой строящегося жилья», — говорит Андрей Иванов.
При этом покупатели оценивают не только количество комнат, но и качество планировки. Важны функциональное использование пространства, наличие зон хранения, возможность комфортного проживания семьи, подчеркнула коммерческий директор девелопера «Браво» Елена Султанова.
Конечные потребители со стабильным доходом выше среднего чаще выбирают квартиры бизнес-класса с приватными дворами, развитой внутренней инфраструктурой и возможностью приобрести парковочное место, отмечает коммерческий директор ГК «Метрикс Девелопмент» Юлия Сидорова.
«Эти же объекты востребованы и среди инвесторов: арендаторы готовы платить за комфортную среду, качественный сервис и дополнительные возможности для отдыха», — отмечает эксперт.
По словам Сидоровой, сейчас спросом пользуются также квартиры-студии площадью 20–30 кв. метров, однокомнатные и евро-двухкомнатные квартиры с кухней-гостиной и гардеробной. Самыми популярными при этом остаются лоты площадью 37–42 кв. метров.
В премиальном сегменте востребованы прежде всего форматы, которые соответствуют высоким требованиям к качеству жизни, отметила Тамара Коломийцева. Так, в Сочи популярны резиденции с продуманными планировками, приватными пространствами, видами и развитой инфраструктурой внутри проекта.
«Покупатель премиальной недвижимости сегодня выбирает не просто площадь, а целостную концепцию — сочетание архитектуры, сервиса, природного окружения и возможностей для комфортного проживания», — сказала коммерческий директор Parade Development.
Дефицитный сегмент
Несмотря на высокий спрос на компактные квартиры, крупногабаритное жилье сохраняет свою аудиторию. Эксперты сходятся во мнении, что такие лоты чаще приобретают семьи на этапе улучшения жилищных условий: решив базовый квартирный вопрос, такие покупатели стремятся к большему комфорту и статусу. При этом качественные предложения большой площади остаются в остром дефиците.
Как отмечал директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе на форуме «Движение» в Сочи, в число регионов, где остаются востребованными квартиры с большой площадью, входит Краснодарский край.
В Краснодаре заметно выше, чем в курортных городах, интерес к трехкомнатным квартирам, подтвердила коммерческий директор AVA по ЮФО Елена Карагезова. По ее словам, это связано с семейным профилем спроса: покупателям важно не просто приобрести первое жилье, а выбрать функциональное пространство для долгосрочного проживания.
«В Краснодаре сохраняется запрос на более просторные квартиры, поскольку основная аудитория рынка ориентирована на семейные форматы. Покупатели обращают внимание не только на количество комнат, но и на возможность организовать комфортное повседневное пространство: отдельные зоны для детей, работы и отдыха», — отметила Елена Карагезова.
В остальных территориях, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, «вымываются» (чаще всего продаются, ред.) именно малогабаритные квартиры.
«Двухкомнатная, трехкомнатная квартира в моменте — это уже слишком много. И это будет проблемой лет через десять», — сказал директор bnMAP.pro.
Так, поскольку наибольшим спросом сейчас пользуются небольшие квартиры и девелоперы отвечают на этот тренд, в будущем может возникнуть ситуация с нехваткой просторного жилья для жизни не просто для пар, а для семей.
Как рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Ростове-на-Дону, самым дефицитным сегментом первичного рынка уже стали многокомнатные квартиры. За май 2026 года предложение 4+ комнат сократилось из-за смещения фокуса девелоперов.
По данным компании, средняя площадь приобретаемой квартиры в Ростове составляет 45,6 кв. метров. При этом средний размер сделки в новостройках — 36,7 кв. метров.
В проектах КРТ на Юге, по наблюдениям коммерческого директора ГК «Метрикс Девелопмент», для семей сейчас особенно востребованы трех- и четырехкомнатные квартиры.
«Например, в Майкопе высоким спросом пользуются четырехкомнатные квартиры площадью около 88 кв. метров с мастер-спальней, гардеробной и двумя санузлами. Такой формат выбирают семьи с детьми, где важно обеспечить каждому члену семьи отдельное пространство при сохранении приватной зоны для родителей», — пояснила Юлия Сидорова.
Эволюция аренды
Основную аудиторию рынка аренды сейчас составляют молодые люди и специалисты в возрасте 20–35 лет, которые предпочитают небольшие квартиры в современных домах с хорошей транспортной доступностью. Сезонно возрастает спрос в районах, расположенных рядом с вузами.
«В мае традиционно увеличивается число запросов в локациях рядом с институтами, так как студенты и абитуриенты начинают подбирать варианты к новому учебному году», — отметил директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Ростове-на-Дону.
Второй по численности сегмент арендаторов — семьи с детьми, которым требуются двух- и трехкомнатные квартиры в районах с развитой социальной инфраструктурой. Заметную долю спроса формируют также приезжие из других регионов специалисты. Как правило, они арендуют меблированные квартиры с бытовой техникой на срок от нескольких месяцев до года.
В целом, на рынке долгосрочной аренды, как и при покупке, наибольшим спросом пользуются компактные квартиры — «однушки» составляют 55% от востребованных лотов, заключил Андрей Иванов.
