Современные жилые комплексы из спальных районов превращаются в самодостаточные экономические кластеры. Девелоперы формируют эту среду еще на этапе котлована, привлекая малый и средний бизнес в качестве подрядчиков для строительства домов и социальных объектов. После сдачи новостройки эстафету принимают локальные пекарни, кофейни, мини-маркеты и частные клиники.
Застройщики Краснодарского края и Ростовской области рассказали «Деловой газете.Юг», как они создают условия для развития локальных предпринимателей, какой бизнес наиболее востребован в ЖК и почему МСП становятся одним из ключевых факторов ликвидности новостроек.
Полный цикл
Строительная отрасль остается одним из важных драйверов развития малого и среднего бизнеса, отмечают девелоперы. Фактически она дает работу компаниям сначала на этапе стройки, а затем после сдачи домов в эксплуатацию. По словам экспертов, современный девелопмент формирует вокруг себя целую экосистему подрядчиков и сервисных компаний.
Управляющая блоком маркетинга и продаж ростовского застройщика премиальной недвижимости MUVA DEVELOPMENT Анастасия Слюсаревская отмечает, что сотрудничество с девелоперами запускает для малого бизнеса несколько волн роста. На этапе возведения ЖК застройщики сотрудничают с производителями материалов, металлоконструкций, инженерного оборудования, систем безопасности. Пока растут этажи, к ним присоединяются поставщики решений по благоустройству, озеленению, а также маркетинговые агентства и проектные бюро.
«В результате один жилой комплекс вовлекает в экономику десятки небольших предприятий. Фактически каждый новый проект становится точкой формирования локальной экономики. Чем он масштабнее и качественнее, тем выше вокруг предпринимательская активность»,— сказала Анастасия Слюсаревская.
Одними из самых рентабельных направлений, связанных со строительной сферой, являются проектирование, геодезические работы, инженерные испытания и подготовка проектной документации, считает председатель комитета по предпринимательству в сфере строительства ТПП Краснодарского края Антон Бакаев.
«Строительство затрагивает не только саму отрасль, но и большое количество смежных направлений — маркетинг, производство, оборудование, логистику, финансовые услуги. Все они получают дополнительный импульс для развития, что формирует спрос на услуги малого и среднего бизнеса. При этом финансовый сектор в значительной мере принимает участие в строительной отрасли с достаточно высокой долей рентабельности»,— отмечает Антон Бакаев.
Реализация крупных девелоперских проектов создает дополнительный спрос на услуги субподрядных организаций и способствует развитию локальных производителей строительных материалов, подтверждает управляющий партнер компании Gravion Юрий Неманежин.
«Строительная отрасль стимулирует развитие сразу нескольких направлений бизнеса. В первую очередь, речь идет о компаниях, работающих в сфере ремонта, торговли, услуг и индустрии HoReCa. Кроме того, растет интерес инвесторов, приобретающих коммерческие помещения для последующей сдачи в аренду»,— подчеркнул Неманежин.
Отраслевую динамику подтверждает статистика: за три года число предприятий по выпуску стройматериалов в Краснодарском крае выросло на 50% — до 3 тыс. Такие компании, как отмечал глава региона Вениамин Кондратьев, выпускают пятую часть всего объема продукции в своей нише на Юге.
«Мы сохраняем лидерство по жилищному строительству, но главным является комплексная, сбалансированная и гармоничная застройка. Потому что сегодня на первый план выходит не количество, а качество — городской среды и общественных пространств, жилья и используемых для его возведения материалов»,— передает пресс-служба администрации Кубани слова Кондратьева.
Производство стройматериалов активно развивается и в Ростовской области. В Новочеркасске ООО «Геопродукт» планирует построить завод стоимостью 600 млн рублей — о проекте сообщала пресс-служба регионального минпрома. При этом в мае 2026 года губернатор Дона Юрий Слюсарь объявил, что компания «КСМК-Север» инвестирует 4,2 млрд рублей в расширение производства стройматериалов на Дону.
Однако драйвером для бизнеса становятся не только строящиеся объекты, но и уже сданные в эксплуатацию жилые комплексы.
Продуманный сценарий
Девелоперы закладывают коммерческую инфраструктуру еще на этапе проектирования, формируя полноценную городскую среду, где жители могут получить большинство необходимых услуг рядом с домом. Такой подход способствует развитию локального предпринимательства, создает новые рабочие места и снижает нагрузку на транспортную систему города, считают эксперты.
Коммерческую концепцию проекта сейчас формируют заранее. При этом важным становится не только заполнение помещений арендаторами, но и выверенный подбор их состава, подчеркнула Анастасия Слюсаревская.
«Уже недостаточно просто продать помещение, важно понимать, какие арендаторы будут соседствовать друг с другом. Именно грамотный подбор арендаторов повышает ценность всего жилого комплекса, делает район более привлекательным и увеличивает капитализацию недвижимости. Для города это означает сокращение маятниковой миграции, развитие локального предпринимательства и создание новых рабочих мест непосредственно внутри жилых районов»,— сказала управляющая блоком маркетинга и продаж MUVA DEVELOPMENT.
Коммерческий директор девелопера AVA в Южном федеральном округе Елена Карагезова подтвердила, что застройщики на стадии проектирования предусматривают многофункциональные комплексы с супермаркетами, фитнес-центрами, аптеками и другими сервисами.
«Коммерческие помещения проектируются с учетом универсальных сценариев использования, что позволяет бизнесу оперативно адаптировать их под свой функционал. Кроме того, коммерческие лоты выводятся в продажу параллельно с жилыми, что позволяет предпринимателям начинать подготовку бизнеса к запуску еще до завершения строительства, а жителям — получать готовую инфраструктуру сразу после сдачи объекта»,— считает Елена Карагезова.
С ней согласен Юрий Неманежин, говоря, что такая планировка делает коммерческие помещения в новых ЖК более удобными и выгодными для предпринимателей по сравнению с коммерческими пространствами в жилых кварталах старой застройки.
После завершения строительства начинается новый этап: сформированный жилой комплекс превращается в стабильный источник трафика для товаров и услуг.
Бизнес у подъезда
По наблюдениям коммерческого директора девелопера Bravo Елены Султановой, торговые помещения в новостройках стали дефицитным активом. Ключевой тренд — покупку коммерческой недвижимости все чаще совершают сами жители комплексов для старта собственного дела.
«Коммерческие помещения приобретают в инвестиционных целях с целью перепродажи или сдачи в аренду, а также для собственного бизнеса. Нередко покупатели вместе с квартирами покупают коммерческие помещения под развитие собственного дела рядом с домом. Таким образом, на территории новых микрорайонов появляются пекарни, кафе, центры детского творчества в формате семейного бизнеса, вокруг которых постепенно формируется дружное соседское комьюнити»,— рассказала Султанова.
Помещения под коммерцию в новых жилых комплексах, как правило, заполняются достаточно быстро, поскольку предприниматели получают гарантированный пешеходный трафик за счет жителей комплекса.
Коммерческий директор девелопера AVA в Южном федеральном округе отмечает, что развитие коммерческой инфраструктуры создает положительный эффект не только для бизнеса, но и для жителей.
«Для жителей новых микрорайонов коммерческие сервисы на территории ЖК обеспечивают дополнительный уровень комфорта и возможность получить необходимые услуги в шаговой доступности, что существенно экономит время. Для предпринимателей же открывается доступ к новой активной покупательской аудитории, что делает запуск бизнеса в таких локациях экономически оправданным»,— резюмирует Елена Карагезова.
Развитие бизнеса в жилых комплексах имеет стратегическое значение, подтверждает руководитель отдела аренды и продаж ГК DOGMA Андрей Бачурин. МСП создает рабочие места рядом с домом и повышает качество городской среды.
«В результате современные ЖК становятся полноценными центрами локальной экономики, поддерживающими устойчивое развитие городских территорий»,— отметил эксперт.
Несмотря на предполагаемый постоянный спрос, бизнесу важно подбирать помещения, отвечающие его запросам.
Адрес прибыли
Наибольший спрос на рынке коммерческой недвижимости Краснодарского края и Ростовской области сегодня сохраняется за помещениями формата стрит-ретейла в современных жилых комплексах, уверены девелоперы. Так, по словам Анастасии Слюсаревской, особенно популярны лоты на первых этажах новостроек в проектах с высокой плотностью населения, качественной архитектурой и платежеспособной аудиторией.
Для бизнеса также важна площадь пространств. Сегодня эксперты видят устойчивый спрос на небольшие помещения площадью от 50 до 150 кв. метров.
Кроме того, предпринимателям важно оценивать аудиторию жилого комплекса и исходя из этого выбирать направленность собственного дела и помещение под него.
«В массовом сегменте наиболее востребованы супермаркеты, аптеки, кофейни, пункты выдачи заказов маркетплейсов, салоны красоты, медицинские кабинеты и детские центры. В проектах бизнес- и премиум-класса структура меняется: появляется больше авторских ресторанов, бутиковых фитнес-студий, косметологических и медицинских центров, винных бутиков, интерьерных салонов, премиальных сервисов и небольших офисов компаний, работающих с состоятельной аудиторией»,— сказала Анастасия Слюсаревская.
Коммерческий директор девелопера Bravo Елена Султанова добавляет, что для премиальных комплексов актуальны также рестораны и SPA-центры.
«В проектах комфорт-класса, ориентированных на семейную аудиторию, наиболее востребованы супермаркеты, кафе и пункты выдачи заказов. Однако девелоперы все чаще предусматривают помещения не только для коммерческих сервисов, но и для социальных объектов»,— рассказала она.
Управляющий партнер компании Gravion Юрий Неманежин также отмечает смещение вектора в помещениях стрит-ретейла. Все чаще здесь открываются детские образовательные центры, медицинские центры, аптеки и барбершопы.
О потенциале форматов бизнеса, ориентированных на ежедневные потребности жителей ЖК, говорит и руководитель отдела аренды и продаж ГК DOGMA Андрей Бачурин.
«К числу самых востребованных относятся супермаркеты “у дома”, фермерские лавки и пекарни. Именно они чаще всего выступают якорными арендаторами и формируют основной пешеходный трафик внутри квартала. Традиционно высокий спрос наблюдается и на бытовые услуги: ателье, химчистки, мастерские по ремонту обуви и техники. На этот сегмент приходится значительная доля арендуемых помещений в формате стрит-ретейла»,— сказал Бачурин.
Также активно развивается сектор общественного питания, добавил эксперт. Кофейни, пиццерии и небольшие семейные рестораны становятся точками притяжения для жителей, формируя общественные пространства и стимулируя коммуникацию внутри района.
