В Краснодаре продолжается работа над концепцией развития северо-восточной части города. Подготовкой документа, который планируется представить уже весной этого года, занимаются специалисты НИИ Перспективного градостроительства (Санкт-Петербург).
Как отмечал глава региона Вениамин Кондратьев, северо-восточная часть краевой столицы является самым перспективным районом и главным резервом для развития города.
«Здесь будут проживать почти 330 тысяч человек, введут более 7 млн кв. метров жилья. При строительстве необходимо строго соблюдать все действующие нормативы. Мы должны создать качественную и удобную городскую среду, учитывая прошлые градостроительные ошибки при освоении новых территорий», — отмечал он.
Итоговая концепция развития этой части города будет представлена архитектурному сообществу и общественности Краснодара. После того, как утвердят финальную версию документа, начнут разработку проекта планировки территории.
Каким предполагается сделать «город в городе»
Создание нового микрорайона в Краснодаре планируют на землях в районе поселка Знаменского на площади около 3 тыс. га. На этой территории запланировано строительство медицинского и технологического кластеров. Предусмотрено возведение IT-парка, университета, парка науки и искусств, театров, музеев, храмов, а также размещение в микрорайоне бассейнов, конноспортивного комплекса, базы регби, ледового дворца, футбольного стадиона, библиотеки и др.
В том числе, концепция развития этой территории предусматривает строительство 38 школ, 117 детских садов, 13 поликлиник, 45 объектов дополнительного образования, четырех учреждений средне-специального образования и одного вуза.
Изначально сообщалось, что в новом микрорайоне будут проживать 200 тыс. человек. Однако по последним данным разработчиков, он будет рассчитан на 330 тыс. жителей.
Как отмечал директор НИИ перспективного градостроительства Санкт-Петербурга Павел Спирин, северо-восточная часть Краснодара – самый большой проект городской планировки в России.
«Мы детально подошли к планированию всей территории, чтобы исключить ее ненормативное развитие. Архитектура микрорайона должна придать столичный облик Краснодару, при этом важно сохранить кубанский колорит. Планируем создать альтернативу существующему центру города. Сегодня здесь сосредоточено большинство административных зданий, в дальнейшем новый микрорайон может стать новым деловым центром. Это поможет разгрузить от транспорта историческую часть краевой столицы», — рассказывал он.
В связи с таким масштабным строительством предусмотрено и строительство всей необходимой инфраструктуры, в том числе транспортной и коммунальной.
Необходимость, перспективы и доступность
Как отмечает генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько, сегодня Краснодару в связи с активным развитием необходимо освоение новых микрорайонов. По его словам, о такой необходимости свидетельствуют и предварительные итоги переписи населения.
«Краснодар растет и развивается. За последние 10 лет город увеличился на 700-800 тыс. человек. Очевидно, что на фоне такого стремительного роста, микрорайон на 330 тыс. жителей уже не кажется таким большим. Стремительный рост населения приводит к стихийному развитию, и в этом смысле большой плюс, что строительство нового микрорайона будет носить комплексный характер, с необходимой инфраструктурой. Есть надежда, что этот район будет развиваться более системно и станет более современным, благоустроенным и комфортным по сравнению с другими районами города», — сказал он.
О необходимости создания нового микрорайона в Краснодаре, который позволит сместить центр деловой активности из загруженного центра города, говорит и краснодарский бизнес-консультант, профессор Александр Полиди. При этом эксперт подчеркивает, что положительное влияние от освоения новой территории на развитие экономики краевого центра и города в целом, будет обеспечено только в случае создания всей необходимой инфраструктуры.
«Если при проектировании и строительстве этого микрорайона будут учтены все современные принципы градостроения, все будет сделано, как говорится «по уму», то он окажет только положительное влияние на развитие экономики города. Здесь необходимо ориентироваться на опыт крупных городов мира. И в смысле эффективного распределения производительных сил, и при создании инфраструктуры, и смещения деловой активности из одного центра в несколько центров», — сказал профессор.
В том, что новый микрорайон будет обеспечен всей необходимой социальной инфраструктурой, нет никаких сомнений, уверен генеральный директор АН «Аякс» Александр Кутченко.
«Сейчас власти дают разрешение на строительство, только в том случае, если видят, что соблюдается норма по этажности, а в комплексной застройке есть необходимое количество школ и детсадов. При освоении новой территории волнует создание транспортной инфраструктуры, логистика, потому что сейчас мы видим большую нагрузку», — отметил Александр Кутченко.
Он подчеркнул, что важно продумать транспортную доступность нового микрорайона, как он будет связан с городом.
«Уже сейчас с той части города выезжать довольно сложно, что будет если введут еще даже возьмем 100 тыс. квадратов жилья? Будет еще сложнее. Но есть надежда, что там также сделают транспортную инфраструктуру. Как известно, планируется сделать дорогу, которая свяжет эту часть города с центром», — сказал Александр Кутченко.
Гендиректор АН «Аякс» также отметил, что сегодня в городе осталось не так много направлений для массового строительства и одно из них – северо-восточная часть города, поселок Знаменский. В связи с тем, что в этой части города планируется активное развитие, жилье там будет востребовано.
«Как известно, в ближайшее время там будет развитие медицинской части — медкластер, большая часть специалистов будет работать в той части города, плюс сегодня мы имеем довольно бурно развивающийся там промышленный кластер. Поэтому, я думаю, жилье там будет востребовано», — сказал Александр Кутченко.
Говоря о возможной стоимости жилья в новом микрорайоне, начальник отдела продаж АН «Аякс» Кирилл Леусенко отмечает, что на старте продаж цена должна быть максимально привлекательна для потенциальных покупателей, а уже в ходе строительства домов и объектов инфраструктуры можно будет говорить о повышении цен и конкуренции с действующими жилыми районами Краснодара.
«Если в 2022 году начнется строительство, то первый результат мы увидим в 2024-2025 году. Поэтому крайне важным фактом будет выбор строительной компании, которая будет реализовывать данный проект. Это определит доверие инвесторов и клиентов к данному проекту. Станет понятно, готовы ли они инвестировать «вдолгую» или будут ждать 2024-2025 году, когда появится большая определенность», — выразил мнение эксперт.
Гендиректор консалтинговой компании Macon Ильи Володько также согласен, что стоимость жилья в новом микрорайоне первое время может быть ниже средней по городу. Он пояснил, что в менее развитых районах существует некий дисконт в стоимости в размере 20%. По мере того, как развивается новая территория, увеличивается и стоимость жилья.
«Можно говорить, что в долгосрочной перспективе цены в этом районе должны приблизиться к общегородскому уровню, вырасти на 20%-35%. С каждым годом в перспективных, развитых микрорайонах средний уровень стоимости жилья будет опережать рост стоимости недвижимости в других районах города», — сказал он.
По мнению Александра Кутченко, сегодня справедливая цена для стоимости квадратного метра жилья в новом микрорайоне могла бы составить порядка 90 тыс. рублей.
«Вряд ли эта цифра будет меньше, так как, во-первых, сегодня себестоимость приближается к этому показателю, во-вторых, будет большая инфраструктурная нагрузка на застройщика. Например, сегодня мы видим, что в том районе, в поселке Знаменский строится ЖК «Родные просторы» — это проект с комплексным освоением территории в той части города. Сегодня стоимость кв. метра там как раз в районе 90 тыс. рублей», — сказал Александр Кутченко.
При этом эксперты сходятся во мнении, что развитие строительства в северо-восточной части города повлияет и на стоимость жилья на близлежащих территориях.
«Все, что попадет под «орбиту» большого микрорайона тоже развивается и становится более привлекательным. Вокруг много свободной земли. Теоретически, если мы говорим о длительном периоде освоения, то рано или поздно привлекательность близлежащих участков будет повышаться, и, соответственно, они будут дорожать», — заключил Илья Володько.