Сделки с загородной недвижимостью требуют проверки не только участка, но и его правового статуса в условиях меняющегося законодательства. Управляющий партнер ООО «Прайвеси Групп» Игорь Томилин и юрист РОКА «Советник» Юлия Хныкина разъяснили «Деловой газете.Юг», какие правовые нюансы необходимо учесть покупателям, наследникам и владельцам загородных домов.
Обязанности собственника
Игорь Томилин напомнил, что в РФ ввели более строгий контроль за использованием земельных участков: земля должна использоваться по назначению. Если участок не используется более трех лет подряд, он зарос, на нем нет построек, сада или огорода, то собственнику сначала вынесут предупреждение, а затем могут оштрафовать за нарушение правил благоустройства или противопожарного режима.
«Настоятельно рекомендуем собственнику задекларировать использование дачного участка. С 2026 года введено декларирование использования земли. Закон позволяет сообщить важные индивидуальные сведения об объекте, которые отсутствуют в ЕГРН, в том числе о фактическом использовании земельного участка», — уточнил специалист.
Кроме того, отдельные категории граждан имеют льготы по земельному налогу. Пенсионеры, инвалиды I и II групп и ветераны боевых действий не платят налог за земельный участок площадью до шести соток.
Юридическая чистота
Перед покупкой земельного участка для строительства дачи эксперт советует проверить его на юридическую чистоту, прежде всего, по публичной кадастровой карте на официальном сайте Росреестра.
«Для этого достаточно ввести в строку поиска адрес или кадастровый номер. На кадастровой карте можно узнать: точные границы участка, площадь и кадастровую стоимость, категорию земли и вид разрешенного использования, статус участка, а также обременения — аренду, залог, сервитут. После этого нужно заказать актуальную выписку из ЕГРН, а лучше попросить продавца сделать это самостоятельно, чтобы видеть данные о владельце и всех возможных обременениях», — рассказал Игорь Томилин.
Кроме того, важно проверить, не попадает ли участок в охранные зоны ЛЭП и газопроводов. Это может накладывать ограничения на строительство.
К тому же, если участок был предоставлен гражданину до 30 октября 2001 года, можно зарегистрировать право собственности в упрощенном порядке.
Наследный принцип
При покупке дачного участка у наследников важно проверить свидетельство о праве на наследство и выписку из ЕГРН, убедиться в отсутствии споров. Также дом не должен быть признан самовольной постройкой по решению суда или администрации.
«Покупка дачи у наследников — процесс, требующий особого внимания к документам. Наследники могут оформить права на недвижимость, которая ранее была в пользовании у умершего владельца, в том числе, если право наследодателя на дом не было зарегистрировано», — отметил Игорь Томилин.
Если наследодатель не успел оформить право собственности на дом или участок, наследники могут сделать это в рамках дачной амнистии. После оформления прав владелец сможет продать, подарить или сдать недвижимость.
Упрощенное оформление
В РФ до 1 марта 2031 года действует упрощенный порядок оформления дачной недвижимости для участков, выделенных до 30 октября 2001 года. Согласно ему, для оформления прав на уже существующую дачу достаточно подготовить составленный кадастровым инженером технический план, правоустанавливающий документ на земельный участок и заявление о государственной регистрации права, которое подается в МФЦ или через портал Росреестра.
«Для регистрации по дачной амнистии не требуются разрешения на строительство и уведомления. Упрощенный механизм распространяется и на объекты общего имущества садовых товариществ, возведенные до 2004 года», — прокомментировал юрист.
Как построить дом
Для возведения нового дома на дачном участке у собственника есть два пути.
Первый — стандартный уведомительный порядок: нужно направить в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве с параметрами будущего здания.
Второй — воспользоваться «дачной амнистией» до 2031 года. В этом случае уведомления подавать не нужно. После окончания стройки достаточно вызвать кадастрового инженера.
«Если строить дачу в рамках упрощенного порядка, то она должна соответствовать следующим критериям. В ней должно быть не более трех надземных этажей, высота здания составлять не более 20 метров, а жилая площадь не более 500 кв. метров. При превышении этого лимита потребуется разработать и согласовать проектную документацию», — сказал эксперт.
По словам Игоря Томилина, для большинства дачных и садовых домов, возводимых для собственных нужд, проектная документация и государственная экспертиза не требуются.
Садовый дом в собственности: преимущества и недостатки
Юрист РОКА «Советник»Юлия Хныкина к преимуществам наличия в собственности здания сезонного использования, садового земельного участка (дачи) относит тот факт, что дача является местом для отдыха, а садовый земельный участок обеспечит хозяйственные нужды, даст широкие возможности для организации быта и хозяйства.
«Дача может быть удобным активом, удачным вложением денежных средств особенно, если находится в перспективном районе. Учитывая, что строительство садового домика может обойтись значительно дешевле, чем полноценного жилого дома, то к плюсам можно отнести и более низкую стоимость строительства и содержания. Кроме того, действует дачная амнистия, позволяющая зарегистрировать дом с минимальным пакетом документов без лишних согласований и долгих процедур», — отмечает спикер.
К минусам владения дачей юрист относит те случаи, когда есть желание приобрести конкретно садовый дом, однако существует необходимость в оформлении постоянной регистрации для школы/поликлиники/почты. Садовый дом в этом случае не подойдет, поскольку в нем нельзя зарегистрироваться. Прописаться можно только после перевода такого дома в статус жилого в установленном законом порядке.
«Если вы планируете жить в доме постоянно, то садовый дом – не ваш вариант, поскольку он предназначен для сезонного, временного пребывания, и как правило, не является пригодным для постоянного проживания по техническим характеристикам. Кроме того, минусом может стать и бремя расходов по содержанию общего имущества, находящегося на территории товарищества и его инфраструктуры: дороги, электро-, водокоммуникации, противопожарные сооружения, и т.п.», — отмечает Юлия Хныкина.
Дачный словарь
Дача / садовый дом – здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.
Садовый земельный участок – это земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур, сельскохозяйственной птицы и (или) кроликов в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.
Изменения для дачников в 2026 году:
— Собственникам дается ровно 3 года на освоение купленного или полученного участка. Если земля не очищается от сорняков и мусора, ее могут изъять через суд.
— Росреестр больше не регистрирует сделки купли-продажи или дарения участков, у которых официально не определены и не внесены в ЕГРН точные координаты границ.
— Существенно усложняется продажа пустых участков под ИЖС/садоводство, если на них в течение долгого времени так и не был зарегистрирован хотя бы один объект капитального строительства (дом, гараж или хозпостройка).
— Собственники обязаны самостоятельно уничтожать на участках опасные чужеродные растения (например, борщевик Сосновского), иначе грозит крупный штраф.
Анастасия Талызина
