В России разрабатывается законопроект, который может изменить подход к инвестициям в гостиничную недвижимость. До сих пор покупка отельного номера на этапе строительства оставалась в «серой зоне» с точки зрения закона: инвесторы приобретали либо долю в бизнесе, либо коммерческую недвижимость. Согласно новым поправкам, покупка гостиничных номеров будет возможна по договору долевого участия, аналогично приобретению квартир в новостройках. Нововведение направлено на повышение прозрачности и защищенности инвесторов, а также на развитие гостиничного сектора в стране.
Коммерческий директор Parade Development Тамара Коломийцева поделилась своим мнением о том, как новый закон повлияет на стоимость гостиничной недвижимости и почему он делает сделки более прозрачными и понятными для покупателей.
По данным ЕРЗ.РФ, Parade Development – федеральный девелопер, в составе многопрофильного холдинга AVA Group, специализирующийся на объектах премиум- и элит-класса. Компания реализует проекты в Сочи (один из них – реконструкция санатория «Белые ночи»), Москве и на Алтае. В 2026 году компания заявила о выходе на рынок Ставропольского края с проектом жилого комплекса комфорт-класса «Лермонтов парк».
Зачем нужен новый закон?
Законопроект признает гостиничный номер самостоятельным объектом гражданских прав в долевом строительстве — раньше он считался лишь частью единого коммерческого объекта без четкого статуса. Регулирование охватывает требования к застройщику, раскрытие проектной документации, контроль финансов и регистрацию прав инвестора.
Государство предлагает покупателю новую модель: номер приобретается по правилам долевого строительства.
В целом, новый закон внес ясность в формат взаимоотношений застройщика и покупателя гостиничного номера, отмечает коммерческий директор Parade Development Тамара Коломийцева.
«Разумеется, договорные отношения в этой сфере существовали и раньше, но теперь введен унифицированный инструмент договора долевого участия, который всем уже хорошо знаком по ФЗ №214. С применением эскроу-счетов, которое надежно защищает средства покупателя недвижимости», — отметила она.
Помимо этого, новый закон проясняется статус и назначение проектов, предполагающих продажу номеров, отмечает Тамара Коломийцева. Согласно документу, это должен быть полноценный классифицированный отель, соответствующий всем требованиям, предъявляемым к подобным объектам.
«Соответственно, покупатель будет лучше понимать, во что именно он вкладывает средства, и каковы его гарантии с юридической точки зрения», — сказала коммерческий директор Parade Development.
По подобию квартир
До сих пор номер в отеле чаще всего рассматривался лишь как часть общего коммерческого объекта без четкого правового статуса. Законопроект предлагает закрепить статус гостиничного номера как самостоятельного объекта гражданских прав в рамках долевого строительства.
Т.е. покупатель становится дольщиком. Средства при этом перечисляются не напрямую застройщику, а поступают на эскроу-счет, говорит Тамара Коломийцева.
Получить деньги девелопер сможет после ввода объекта в эксплуатацию. Покупатель при этом принимает объект, получает ключи, а затем подписывает договор уже с управляющей компанией отеля, которая и будет сдавать его номер в аренду и перечислять доход.
В договоре долевого участия закрепляются основные параметры сделки: номер и площадь помещения, срок ввода объекта в эксплуатацию, стоимость и порядок оплаты, а также ответственность сторон за нарушение сроков.
«Можно сказать, что технически процесс покупки стал сложнее и дольше, но это является залогом более высокой надежности сделки, и фактически исключает возможность непрозрачных схем», — сказала она.
При этом покупатель не сможет самостоятельно сдавать в аренду приобретенный им номер, поскольку этим будет заниматься профессиональная управляющая компания.
Удорожание и повышение качества
В соответствии с предлагаемыми изменениями девелоперы должны будут использовать проектное финансирование (ПФ) для реализации таких проектов, как и при строительстве жилья, говорит коммерческий директор Parade Development.
«Для примера, при действующей сегодня высокой ключевой ставке Банка России ПФ является значимым фактором повышения себестоимости реализации девелоперских проектов. Соответственно, теперь это нужно будет учитывать и при составлении финансовой модели гостиничных проектов. Естественно, речь преимущественно идет про новые объекты, цены на которые могут повыситься в ближайшие годы», — сказала Тамара Коломийцева.
Предполагается, что покупка гостиничного номера по ДДУ будет доступна только в проектах застройщиков, соответствующих требованиям, что принципиально отличает новый механизм от прежних схем. Застройщик будет обязан иметь права на земельный участок, разрешение на строительство, раскрыть проектную декларацию, работать через уполномоченный банк и использовать эскроу-счета.
По мнению эксперта, из-за перехода на новую модель с рынка вынуждены будут уйти небольшие компании, не способные адаптировать экономику своих проектов к новым требованиям, включая обязательное использование эскроу-счетов.
«Из этого проистекает укрупнение этой сферы, повышение профессиональных стандартов и качества самих проектов», — заключила Тамара Коломийцева.
